Kiinteistöleasing -järjestelmästä varallisuusoikeuden järjestelmässä

Abstract

Kiinteistöleasing -järjestely on esimerkki rahoitusmarkkinoilla kehitetystä uudentyyppisestä vakuusjärjestelystä, jonka juridista luonnetta on alettu pohtia vasta toiminnan lisääntyessä. Järjestelyssä asiakasyritys myy omistamansa kiinteistön, rakennukset tai kiinteistöyhtiön osakkeet rahoittajayhtiölle vakuustarkoituksessa, jonka jälkeen rahoittajayhtiö vuokraa kohteen takaisin asiakasyrityksen käyttöön. Rahoittajayrityksen maksama kauppahinta merkitsee asiakasyritykselle luottoa ja asiakasyrityksen suorittama vuokra rahoittajalle korkotuottoa sijoituksesta. Vuokrakauden kuluttua loppuun tai kauppahinnan tultua maksetuksi vakuuskohteen omistusoikeus siirretään takaisin asiakasyritykselle. Tutkimuksessa selvitetään kiinteistöleasing -järjestelyn käyttökelpoisuutta vakuuskeinona tarkastellen sen eri muotojen ominaispiirteitä ja oikeusvaikutuksia yhtäältä sivullissuhteessa ja toisaalta asianosaissuhteessa. Järjestelyä tarkastellaan suhteessa varallisuusoikeudellisiin periaatteisiin sekä yleisesti varallisuusoikeuden järjestelmässä.

Kiinteistöleasing -järjestelyn varallisuusoikeudellisessa arvioinnissa yhdistyvät esine- ja velvoiteoikeudelliset elementit sekä etenkin punninta sopimusvapauden, lojaliteetin ja julkisuuden välillä. Järjestelyn kohteen ollessa kiinteistö eivät asiakasyritykselle sovitut etuosto- ja lunastusehdot ole maakaaren mukaan sallittuja, ja lisäksi kiinteistön omistusoikeuden siirtyminen ostajalle vakuustarkoituksessa merkitsee sitomatonta vakuusluovutusta. Vakuusluovutuksen sitovuuden arviointi perustuu panttioikeudellisille säännöksille etenkin velkojien suojaa silmällä pitäen. Kiinteistöleasing -järjestelyn kohtelua verrataan myös muihin Pohjoismaihin sekä Saksaan. Järjestely voidaan myös toteuttaa siten, että asiakasyritys myy rakennukset sekä siirtää maanvuokraoikeuden rahoittajayritykselle. Tämän taloudellisen kokonaisuuden sivullissitovuus edellyttää kiinteistön ja rakennuksen välillä olevan ainesosasuhteen katkaisemista kirjaamalla rakennus kuulumaan vuokraoikeuteen. Toteutustavan käyttöhalukkuutta vähentävät kuitenkin kirjaukselle asetetut moninaiset edellytykset. Sivullissitovuuden kannalta tehokkain kiinteistöleasing -järjestelyn muoto on yhtiöittää kiinteistöomaisuus ja käyttää kiinteistöyhtiön osakkeita vakuuskohteena. Tällöin panttauksen edellytykset täyttyvät, mutta riskejä järjestelyyn liittyy asianosaissuhteessa muun muassa arvon kaksoispanttauksen muodossa.

Vaikka kiinteistöleasing -järjestelyissä kohteena on käytännössä sama omaisuus, eroavat oikeusvaikutukset kiinteän ja irtaimen omaisuuden välillä jyrkästi. Oikeusjärjestyksen koherenttiuden kannalta sääntelyä tulisi yhtenäistää. Kiinteistöleasing -järjestelyssä toteutuvaa vakuusluovutusta on pyritty arvioimaan myös omantyyppisenä omistusvakuutena, mutta tällä hetkellä julkisuuden puuttuminen estää tämänkaltaisen jäsennyksen. Julkisuus onkin panttausta koskevien säännösten tavoite. Julkisuutta ja edelleen kiinteistöleasing -järjestelyn käyttökelpoisuutta edistäisi mahdollisuus asiakasyrityksen osto-option kirjaamisesta esimerkiksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinteistöleasing -järjestelyn voidaankin katsoa sen sisältämien liiketaloudellisten hyötyjen vuoksi edistävän vaihdantaa, kunhan sivullisten ja etenkin velkojien tiedonsaanti kokonaisjärjestelystä turvataan.