Vastuunrajoituslausekkeen merkitys kiinteistön kaupassa myyjän virhevastuuta rajoittavana tekijänä

Abstract

Tutkielman tarkoituksena on selvittää sitä, miten myyjä voi rajoittaa vastuutaan kiinteistön kaupan yhteydessä vastuunrajoituslausekkeen avulla. Aiemmin on usein käytetty kiinteistön kaupan yhteydessä ”myydään sellaisena kuin se on” – tyyppisiä vastuunrajoituslausekkeita, jotka maakaaren mukaan eivät ole päteviä. Vanhojen omakotitalojen kaupan yhteydessä on usein tarkoituksenmukaista rajata myyjän vastuuta mahdollisesti myöhemmin ilmenevistä vahingoista vastuunrajoituslausekkeen avulla. Ongelmia on käytännössä syntynyt ilmenneiden virheiden laajuuden ja sovitun vastuunrajoituslausekkeen suhteessa.

Korkein oikeus on antanut viime aikoina kaksi tutkielman kannalta tärkeää ennakkotapausta 2004/78 ja 2009/31, joihin tutkielmani hyvin pitkälti perustuu. Molemmissa tapauksissa on kysymys kiinteistössä ilmenneestä laatuvirheestä ja myyjän vastuusta, osapuolet ovat myös käyttäneet vastuunrajoituslauseketta. Tapausten perusteella keskeiseksi muodostuu sen arvioiminen, mitä toimia ostajan selonottovelvollisuuden piiriin voidaan katsoa kuuluvan, ja miten vastuunrajoituslausekkeen tulkinta on rajattava. Korkeimman oikeuden tulkinnan mukaan myyjän on, maakaaren edellyttämän riittävän yksilöidysti - kriteerin täyttämiseksi ja vastuusta vapautuakseen, noudatettava vastuunrajoituslausekkeen laatimisessa suurta tarkkuutta, ja ulotettava vastuunrajoituslauseke koskemaan myös mahdollisia virheen taustalla olevia syitä.