Kiinteistön kaupan purku laatuvirheen seuraamuksena

Abstract

Tutkielmassa tarkastellaan kiinteistön kaupan purkamista laatuvirheen seuraamuksena ja siitä aiheutuvaa asianosaisten välienselvittelyä. Tutkimukseni kohteena on myyjän ja ostajan välisen kiinteistön kaupan purkaminen, joka tapahtuu ilman kiinteistönvälittäjää. Keskeisessä asemassa tutkimuksessa on purkamisen edellytykset ja purkamisesta aiheutuvat asianosaisten erilaiset korvausvelvollisuudet toiselle osapuolelle. Selvitän myös miten kiinteistöstä saatu merkittävä hyöty otetaan huomioon kiinteistön kaupan purkutilanteessa ja minkälaiset seikat vaikuttavat sen korvattavaksi tulemiseen. Merkittävän hyödyn korvaamisesta ei ole tarkkoja säännöksiä lainsäädännössä, joten sen arvioiminen on pitkälti oikeuskäytännön ja hallituksen esityksen varassa.

Tutkielmassa selvitetään kiinteistökaupan purkamista korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien ratkaisujen kautta. Käsittelen kiinteistön kaupan purkamisen toteutumista tuomioistuimen ratkaisun ja asianosaisten vapaaehtoisen sopimuksen perusteella. Pidän tutkimuksessa myös mukana Ruotsin lainsäädäntöä ja oikeuskirjallisuutta, johon vertaan Suomen kiinteistökauppaa koskevaa lainsäädäntöä.

Maakaareen tulisi kirjata tarkemmat säännökset siitä, miten merkittävä hyöty otetaan kiinteistön kaupan purkautuessa huomioon. Oikeuskäytännössä merkittävää hyötyä tuomittaessa olennaisessa asemassa on ollut kohtuusperiaate ja sen rahallinen määrä on pääsääntöisesti selvästi alittanut kiinteistön käyvän vuokran. Keskeinen ero Suomen ja Ruotsin kiinteistön kauppaa koskevissa lainsäädännöissä on virheeseen vetoamisen määräaika, joka on Ruotsissa huomattavasti lyhyempi verrattuna Suomen vastaavaan määräaikaan.