Vuokralaiselle sovittu kiinteistön lunastusoikeus maanvuokrasopimuksessa sekä sen merkitys ja ongelmat

Abstract

Tutkielmassa tarkastellaan lunastusehtoa, jonka mukaan maanvuokrasopimuksen vuokralainen voi lunastaa kyseisen kiinteistön vuokra-ajan päätyttyä. Oikeudelliselta luonteeltaan lunastusehto on esisopimus kiinteistön kaupasta ja se on tehtävä maakaaren muotovaatimukset täyttävällä tavalla, jos osapuolet haluavat siitä oikeudellisesti pätevän. Tämän tutkimuksen pääteemana on tutkia maanvuokrasopimuksessa olevan lunastusehdon luonnetta kiinteistönkaupan esisopimuksena, esisopimuksen oikeudellista merkitystä ja sitä, minkälaisia keinoja sopimuksen osapuolilla on käytössään esisopimukseen liittyvissä konflikteissa

Pätevä esisopimus tarjoaa konfliktitilanteissa loukatulle osapuolelle mahdollisuuden vedota siihen tuomioistuimessa ja saada vahingonkorvausta maakaaren 2 luvun 7 § mukaisesti tai mahdollisesti sovitun sopimussakon muodossa. Jos esisopimusta ei ole tehty muotovaatimuksia täyttävällä tavalla, tilanne on ongelmallisempi. Tällöin esisopimus ei ole pätevä edes osapuolten kesken eikä sen täyttämiseen voi vedota tuomioistuimessa. Maakaaren 2 luvun 8 § tarjoaa tosin mahdollisuuden sopimuksenvalmistelukustannusten korvaamiseen, jos toinen osapuoli on toiminut tuottamuksellisesti toista kohtaan. Lisäksi loukattu osapuoli voi saada tukea valmistelukustannusten korvaamiseen yleisestä sopimuksentekotuottamusperiaatteesta ja toisaalta myös lojaliteettivelvollisuusperiaatteesta. Pätevä kiinteistökaupan esisopimus ei lähtökohtaisesti sido sivullisia, mutta sivullisen aiempaa esisopimusta loukkaava oikeustoimi voidaan katsoa pätemättömäksi OikTL 33 §:n nojalla tai sivulliselle voidaan langettaa vahingonkorvausvelvollisuus, jos sivullinen on tehnyt kyseisen oikeustoimen vahingoittamistarkoituksessa tai hyvän tavan vastaisesti.