Hyvä hallinnanjakosopimus ja sen kirjaaminen

Abstract

Maakaaren 14 luvun 3 §:ssä säädetään mahdollisuudesta kirjata kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Hallinnanjakosopimuksen kirjaamismahdollisuus sisällytettiin uuteen maakaareen vuoden 1997 alusta. Sitä ennen sopimuksen kirjaaminen ei ollut mahdollista ja sen sivullissitovuus jäi siksi heikoksi. Maakaaren 14:3 on kuitenkin pelkkä kirjaamistekninen pykälä, eikä laissa ole säännöksiä kirjaamiskelpoisen hallinnanjakosopimuksen sisällöstä, voimassaolosta tai irtisanomisesta. Koska vastauksia ei saada myöskään lain esitöistä, on avoimiin kysymyksiin jouduttu kirjaamisviranomaisen toimesta muodostamaan tulkintasuosituksia. Hallinnanjakosopimuksen kirjaamiskelpoisuus on tärkeää, koska kirjaaminen tuo mukanaan sopimuksen sivullissitovuuden ja vaikuttaa mahdollisuuteen käyttää kiinteistöä vakuutena. Kirjaamisen rajoittaminen merkitsee samalla myös sopimusvapauden rajoittamista. Tutkielmassa perehdytään hallinnanjakosopimuksen kirjaamista, kohdetta ja irtisanomista koskevien kysymysten lisäksi myös hyvän hallinnanjakosopimuksen sisällöllisiin edellytyksiin. Lisäksi tarkastelen joitakin erityiskysymyksiä, kuten sivullissitovuuden ulottuvuutta ja hallinnanjakosopimuksen ketjutusta. Erityishuomion kohteena on myös pantinhaltijan asema ja kiinnitysten järjestely hallinnanjakosopimuksen kirjaamisen yhteydessä. Työskentelin vuonna 2012 kirjaamissihteerinä maanmittauslaitoksella. Tämän vuoksi tutkimuskysymyksiä lähestytään kirjaamisviranomaisen näkökulmasta ja tutkielmassa käytetään esimerkkeinä kirjaamiani hallinnanjakosopimuksia. Arvioin kuitenkin maanmittauslaitoksen tulkintasuosituksia kriittisesti ja pyrin kyseenalaistamaan kirjaamismenettelyn käsikirjassa esitettyjä kannanottoja.