Kiinteistönkaupan esisopimukset ja niiden suhde ehdolliseen kiinteistönkauppaan

Abstract

Tutkielmassa käsitellään kiinteistönkaupan esisopimuksia sekä ehdollista kiinteistönkauppaa. Tutkimuskohteena ovat sitovien kiinteistönkaupan esisopimusten lisäksi myös vapaamuotoiset ja siten pätemättömät kiinteistönkaupan esisopimukset, joita voidaan luonnehtia myös aiesopimuksiksi. Nämä eri sopimustyypit ovat kaikki varteenotettavia instrumentteja suunniteltaessa lopullista kiinteistön omistajanvaihdosta. Tutkielmassa tarkastellaan kyseisten sopimustyyppien muotoa, vaikutuksia sekä käyttötarkoituksia. Aiheen käsittely edellyttää myös yleisemmin esi- ja aiesopimusten oikeusvaikutusten ja piirteiden käsittelyä sekä ymmärtämistä. Tutkielman aihetta on tarkasteltu myös sopimusoikeudelliselta kannalta, ei pelkästään esineoikeuden rajojen sisällä.

Esisopimus voidaan nähdä jo ensimmäisenä askeleena kohti kiinteistön omistajanvaihdosta sen velvoiteoikeudellisesta luonteesta huolimatta. Kiinteistönkaupan sitova esisopimus velvoittaa osapuolet luontoissuoritukseen ja sopimuksiin voidaan myös vapaasti liittää sopimuksen päättämiseen painostavia ehtoja kuten sopimussakko- tai käsirahaehtoja. Vapaamuotoinen esisopimus eli MK:n muotovaatimuksen vastainen esisopimus taas aiheuttaa sopimuksen kokonaispätemättömyyden osapuolten välisessä suhteessa.

Merkittävän osan tutkielmaa muodostaa vahingonkorvausvastuun käsittely sitovien ja pätemättömien kiinteistönkaupan esisopimuksien yhteydessä. Esisopimukset tähtäävät lopullisen pääsopimuksen solmimiseen. Jos toinen osapuolista vetäytyy esisopimuksesta, tulee toisen osapuolen vahingot korvata. Sitovien esisopimusten kohdalla kyseeseen tulee positiivisen sopimusedun korvaus, kun taas pätemättömien vapaamuotoisten esisopimusten perusteella korvausvastuu on negatiivisen sopimusedun mukaista.

Ehdollinen kiinteistönkauppa eroaa esisopimuksista juuri sopimuksen kohteen osalta ehdollisen kiinteistönkaupan ollessa jo varsinainen kiinteistönluovutus, jolla omistus on tarkoitus siirtää ostajalle. Välitilan aikana ostajan omistusoikeus ei vielä ole kuitenkaan täysin kehittynyt, ja myyjän asema on MK:n säännöksillä turvattu. Sopimusten erilaisuudesta huolimatta kiinteistönkaupan esisopimusta ja ehdollista kiinteistönkauppaa voidaan käyttää hyvin samanlaisiin tarkoituksiin. Myös vapaamuotoisella kiinteistönkaupan esisopimuksella nähdään olevan oma käyttötarkoituksensa, kunhan suunnitteilla olevan kaupan osapuolet ymmärtävät pätemättömän sopimuksen merkityksen ja käytettävissä olevat oikeuskeinot.