Asuinmukavuuden merkitys asuinkiinteistön laatuvirheen arvioinnissa

Abstract

Tutkielmassa selvitetään, asuinmukavuuden merkitystä korostaen, mitkä tekijät vaikuttavat eri laatuvirhekynnysten ylittymiseen keskittyen erityisesti tarkastelemaan asuinkiinteistön kaupan purkua ja sen vaatimaa olennaista virhettä laatuvirheen kantilta. Tutkimuksen kohteena on myyjän ja ostajan välinen kiinteistönkauppa, joka tapahtuu ilman kiinteistönvälittäjää. Keskeisessä asemassa tutkielmassa ovat erilaiset virhekynnykset, joita ovat normaalin laatuvirheen vaatima vaikutuksellinen virhe, salaisen virheen edellyttämä merkittävä virhe sekä kaupan purun vaatima olennainen virhe. Kaupan purun edellyttämästä olennaisesta virheestä ei ole tarkkoja säännöksiä lainsäädännössä, joten sen arviointi tapahtuu oikeuskäytännön ja hallituksen esityksen varassa.

Koska maakaari ja asuntokauppalaki sisältävät molemmat asuinkäyttöön tarkoitetun kohteen myyntiin liittyviä säännöksiä, tutkielmassa käytetään tulkinta-apuna tilanteissa, joista maakaari ei sääntele tyhjentävästi, asuntokauppalain uuden ja käytetyn asunnon virhettä koskevia pykäliä sekä niihin liittyviä hallituksen esityksen perusteluja. Tutkielmassa käytetään korkeimman oikeuden, eritoten ratkaisua 2009:39, hovioikeuksien ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja sekä verrataan soveltuvin osin maakaaren sääntelyä Ruotsin lainsäädäntöön ja oikeuskirjallisuuteen.

Oikeuskäytännössä on pitkään korostettu laatuvirhetarkastelussa virheen korjauskustannusten ja kauppahinnan suhdetta: mitä suurempi korjauskustannusten osuus on kauppahinnasta, sitä suuremmalla todennäköisyydellä virhekynnys on ylittynyt. Samoin korjauskustannusten 40 prosentin osuutta kauppahinnasta on pidetty olennaisen virheen kynnyksen ylittävänä seikkana. Tarkkojen prosenttimäärien sijaan tulee korostaa virheen kokonaismerkitystä ja näin ollen huomio on kiinnitettävä asumistarkoitukseen ja virheen vaikuttavuuteen asuinmukavuuden kannalta. Puutteet lämmitysjärjestelmässä, eristyksissä, ilmastoinnissa sekä vesiputkistoissa ovat esimerkkejä asuinmukavuuteen vaikuttavista seikoista.