Rakennusta tai laitetta koskevan erityisen oikeuden kirjaamisen tarkoitus, edellytykset ja oikeusvaikutukset

Abstract

Maakaaren 14:4.1:n 1 kohdan mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdon tai vuokrasopimuksen perusteella tuotua rakennusta tai laitetta koskeva oikeus saadaan tiettyjen edellytysten täyttyessä kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Säännös perustuu erityisesti tarpeeseen suojata irtaimen esineen myyjää, sillä kauppasopimuksen omistuksenpidätys- tai takaisinottoehtoon perustuva oikeus pääesineeseen liitettyyn tai liitettäväksi tarkoitettuun sivuesineeseen ei vallitsevan kannan mukaisesti ole pääesineen velkojia tai vilpittömässä mielessä olevia seuraajia sitova. Näihin korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä vakiintuneisiin riskeihin on mahdollista vaikuttaa julkistamalla sopimuksen mukainen oikeus kirjauksen avulla.

Kirjaamismahdollisuutta voidaan pitää riskienhallintakeinona, joka koskee sanamuotonsa mukaisesti funktioltaan samankaltaisia rahoitus- ja vakuusjärjestelyjä. Vaikka kuvatut riskitilanteet koskevat selkeimmin omistuksenpidätys- ja takaisinottoehtoista kauppaa, lainkohdassa on mahdollistettu myös vuokrasopimukseen perustuvan oikeuden kirjaaminen. Tutkielman tarkoituksena on perehtyä niihin kannanottoihin, joita oikeuskirjallisuudessa sekä oikeuskäytännössä on esitetty rahoitusleasingsopimuksen ja omistuksenpidätysehdon rinnastamisen perusteista ja vai-kutuksista. Tavoitteena on pidetty rahoitus- ja vakuussopimusten yhdenmukaista kohtelua, jolloin on perusteltua lähteä siitä, että myös ainesosa- ja tarpeistosuhteen syntyedellytyksiä tulkitaan yhtenevästi, vaikka korkeimman oikeuden oikeuskäytännöstä ei ole löydettävissä perusteita samanlaisen riskienhallintakeinon tarpeelle rahoitusleasingsopimusten osalta. Perustelluimmalta johtopäätökseltä vaikuttaa se, että liitossuhteen syntyedellytysten tarkastelussa omistuomistuksen yhteisyyden vaatimusta pidetään yhtenä osana liitossuhteen pysyvyyden vaatimusta.

Kirjaukselle asetettuja edellytyksiä koskevassa osuudessa tuodaan esille edellytysten täyttymiseen liittyviä tulkinnallisia kysymyksiä. Yhtenä lainkohdan sanamuodon mukaista tulkintaa konkretisoivana kysymyksenä on sale and lease back -järjestelyn kirjattavuutta koskevat epäselvyydet, joita on käsitelty oikeuskirjallisuudessa. Korkein oikeus on myös myöntänyt valitusluvan, joka koskee tätä kysymystä. Tutkielmassa päädytään kirjaamismahdollisuutta koskevan lainkohdan sanamuodon perusteella lopputulokseen, jossa sale and lease back -järjestely ei täytä kirjaamiselle asetettuja edellytyksiä. Säädettävän lain kannalta olisi kuitenkin perusteltua, että kirjaaminen olisi tulevaisuudessa mahdollista. Kirjauksen oikeusvaikutukset velallisen konkurssissa eivät myöskään ole täysin selkeitä, sillä niistäkin oikeuskirjallisuudessa on esitetty erilaisia kannanottoja. Tutkielmassa käsitellään oikeusvaikutusten rajoja sekä kirjatun ja kirjaamattoman oikeuden sitovuutta konkurssirealisaatiossa. Tutkielmassa on päädytty siihen, että kirjattavan oikeuden merkitys ratkeaa omaisuuden myyntitavan perusteella ja että oikeuden kirjaaminen ei anna myyjälle ja rahoittajalle täyttä suojaa esineen liittämisestä aiheutuvia riskejä vastaan.