Kuntotarkastuksen vaikutus myyjän tiedonantovelvollisuuteen ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen käytetyn asuinkiinteistön kaupassa

Abstract

Riitojen välttämiseksi ja kaupan kohteen kunnon selvittämiseksi asuinkiinteistöjen kaupassa suoritetaan usein kuntotarkastus ennen kaupantekoa. Valitettavan usein kuntotarkastus johtaa kuitenkin tulkintaongelmiin myyjän ja etenkin ostajan velvollisuuksien osalta. Tutkielmassa tarkastellaan lähemmin kuntotarkastuksen vaikutuksia myyjän ja ostajan velvollisuuksiin yksityishenkilöiden välisessä käytetyn asuinkiinteistön kaupassa. Maakaaren virhesäännösten mukaan määräytyvän myyjän tiedonantovelvollisuuden ja maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetyn ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden välisen rajapinnan arvioiminen ja selvittäminen ovat keskeisempiä seikkoja kiinteistökauppariitoja ratkaistaessa. Tämän rajapinnan arviointiin liittyy kuitenkin vaikeita näyttö- ja tulkintaongelmia. Puutteellinen tai epäselvä kuntotarkastusraportti aiheuttaa lisää tulkintaongelmia ja hämärtää näin myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden välisen rajan arviointia.

Tutkielman tarkoituksena on selvittää, millaisia velvollisuuksia kaupan kohteessa suoritettu kuntotarkastus asettaa myyjälle ja ostajalle, ja mitkä tekijät vaikuttavat näiden velvollisuuksien laatuun ja laajuuteen. Tutkimusongelman selvittämisessä hyödynnetään pääasiassa lainopillista metodia. Tutkielmassa esitellään erityisesti hovioikeuksien ratkaisuja sekä soveltuvin osin myös korkeimman oikeuden ratkaisukäytäntöä. Oikeustapausten ja oikeuskirjallisuuden avulla tuodaan esiin erilaisia kaupanteko-olosuhteita, joissa kuntotarkastus ja kuntotarkastusraportin sisältö ovat vaikuttaneet myyjän tiedonantovelvollisuuteen ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisäksi oikeuskäytännön ja oikeuskirjallisuuden avulla nostetaan esiin erilaisia seikkoja ja tekijöitä, jotka ovat ratkaisevasti vaikuttaneet ostajan ja myyjän velvollisuuksiin yksittäistapauksissa. Tutkielmassa puututaan myös kuntotarkastusten ja yleisemmin asuntokaupan ongelmakohtiin sekä esitetään parannusehdotuksia asuntokaupan laadun kehittämiseksi.