Myyjän vastuu laatuvirheistä yksityishenkilöiden välisessä käytetyn asunto-osakkeen ja asuinkiinteistön kaupassa

Abstract

Yleisimmät asuntokauppariidat koskevat asunnon laatuvirheitä. Tyypillisiä laatuvirheitä ovat myyjän erilaiset tietovirheet sekä salaiset virheet. Myyjän vastuuta laatuvirheestä sääntelee käytetyn asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalain 6 luvun 11 §. Asuinkiinteistön kaupassa myyjän vastuuta laatuvirheistä sääntelee puolestaan maakaaren 2 luvun 17 §. Myyjä vastaa, että myytävä asunto on sopimuksenmukainen. Myyjän vastuuseen kuuluu, että asunto vastaa tietoja, jotka myyjän on antanut ostajalle. Asunnossa voi olla lisäksi myyjään vastuuseen liittyvä virhe, josta myyjä ei ole tietoinen. Tällaista virhettä kutsutaan piileväksi eli salaiseksi virheeksi. Sopimusoikeuden yleiset periaatteet soveltuvat asuntokauppaan. Asuntokaupassa noudatetaan sopimusvapauden, sopimuksen sitovuuden, lojaliteetin ja kohtuuden periaatteita tietyin edellytyksin.

Oikeuskäytännön valossa yli 10 % pinta-alavirheitä on pidetty laatuvirheinä. Oikeuskirjallisuudessa pinta-alavirhe on nähty sekä sopimuksenvastaisuutena, että tiedonantovirheenä, vaikka virheellinen tieto olisikin ollut itse sopimuksessa. Salaiselta virheeltä edellytetään merkittävyyttä. Merkittävyyskynnys arvioidaan korjauskustannusten perusteella. Korjauskustannusten ollessa asunnon hinnasta noin 4-10 %, on merkittävyyskynnys ylittynyt. Asunnon tarpeisto sisältyy asuntokauppaan. Tarpeiston puutteet luokitellaan sopimuksenvastaisuudeksi. Myyjän vastuu kaventuu ostajan laiminlyödessä ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Myyjä voi rajoittaa vastuutaan yksilöidyn vastuunrajoituslausekkeen avulla. Asuntokaupassa kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 3-4 kuukautta siitä ajankohdasta, kun ostaja on päässyt perille virheen merkityksestä. Reklamaatioajan takaraja on käytetyssä asunnossa 2 vuotta ja kiinteistön kaupassa 5 vuotta. Tutkielmani on lainopillinen tutkielma, jossa tutkin voimassaolevien oikeuslähteiden avulla mitä myyjän laatuvirheperusteisella vastuulla tarkoitetaan asuntokaupassa. Tutkin lisäksi, miten muut asuntokauppaan liittyvät tekijät vaikuttavat myyjän lopulliseen vastuuseen laatuvirheestä. Tutkimusaineistona on käytetty lainsäädäntöä, lakien esitöitä, oikeuskäytäntöä sekä oikeuskirjallisuutta. Aineistona on käytetty lisäksi kuluttajariitalautakunnan (ent. kuluttajavalituslautakunta) ratkaisuja.