Kiinteistönvälittäjän vastuu toimeksiantajalle erityisesti elinkeinonharjoittajien välisissä liike- ja toimitilakaupoissa

Abstract

Kiinteistönvälittäjä on kiinteistönvälitysalan ammattilainen. Perinteisessä mielessä välittäjä nähdään ikään kuin välikätenä myyjän ja ostajan välillä. Laki velvoittaa välittäjää hoita-maan tehtävänsä ammattitaitoisesti ja huolellisesti, hyvää välitystapaa noudattaen. Lain-säädännössä on erityisesti suojattu kuluttajaa suhteessa elinkeinonharjoittajan asemassa olevaan kiinteistönvälittäjään ja asetettu välittäjälle erityisiä tiedonanto- ja selonottovelvol-lisuuksia, kun toimeksiantajana on kuluttaja. Näiden velvollisuuksien laiminlyönti voi ai-heuttaa korvausvastuun toimeksiantajalle. Kuluttajaa suojaavaa välityslakia ei ole ulotettu koskemaan välittäjän ja elinkeinon-harjoittajan välistä toimitilavälitystä, sillä elinkeinonharjoittaja-toimeksiantajan katsotaan olevan yleensä tiedoiltaan ja taidoiltaan yhtä vahvassa asemassa kuin kiinteistönvälittäjän. Elinkeinonharjoittajien tietotaidossa on kuitenkin merkittäviä eroja: tavanomainen pien-yrittäjä voi olla kiinteistöalalla samassa asemassa tiedoiltaan ja taidoiltaan kuin kuluttaja, kun taas ammattimainen kiinteistösijoittaja voi olla kiinteistönvälittäjääkin vahvemmassa asemassa. Liike- ja toimitilakauppoja ei myöskään säännellä millään erityislailla kuten asuntokauppoja, joiden kohdalla tiedonantovelvollisuuksia asetetaan asuntokauppalaissa. Koska välityslaki ei suoraan sovellu, välittäjän ja elinkeinonharjoittajan välisen suh-teen velvollisuudet ja vastuukysymykset ratkaistaan ottamalla lähtökohdaksi toimeksianto-sopimus ja sen tulkinta yleisillä sopimusoikeudellisilla periaatteilla. Lisäksi hyvän välitys-tavan noudattamisvelvollisuus koskee kaikkia välitysliikkeitä jo suoraan lain nojalla, mitä ei usein käytännön tilanteissa huomioida. Useat välityslain periaatteet kuuluvat hyvään välitystapaan, joten myös välityslaki vaikuttaa elinkeinonharjoittajan ja välittäjän väliseen suhteeseen. Vaikkei välityslakia suoraan sovelletakaan välittäjän ja elinkeinonharjoittajan välillä, voidaan siinä asetettuja säännöksiä kuitenkin soveltaa analogisesti. Hyvän välitys-tavan vastaisella toiminnalla toimeksiantajalle aiheutettu vahinko voi johtaa välityspalkki-on alentamiseen, vahingonkorvausvelvollisuuteen tai toimeksiantosopimuksen purkuun. Välittäjän hyvän välitystavan mukaisten tiedonanto- ja selonottovelvollisuuksien laajuudet riippuvat siitä, missä asemassa elinkeinonharjoittaja tosiasiallisesti on. Hyvällä toimeksiantosopimuksella voidaan varautua ennalta välittäjän vastuukysymyksiin. Kiin-teistönvälitysalan ammattilaisten haastattelujen mukaan välittäjän vastuukysymykset pyri-tään ratkaisemaan sopimalla. Haastattelujen perusteella liike- ja toimitilakauppoja koskeva erityissääntely ei ole tarpeen, mutta hyvän välitystavan tarkentaminen elinkeinonharjoitta-jan ja välittäjän välisessä suhteessa olisi aiheellista.