Kiinteistönvälittäjän vastuu toimeksiantajan vastapuolelle kiinteistön ja asunnon kaupassa

Abstract

Kiinteistönvälittäjä on kiinteistönvälitysalan ammattilainen. Laki velvoittaa kiinteistönvälittäjää hoitamaan tehtävänsä ammattitaitoisesti ja huolellisesti, hyvää välitystapaa noudattaen. Lainsäädännöllä on erityisesti suojattu kuluttajaa suhteessa elinkeinonharjoittajan asemassa olevaan kiinteistönvälittäjään ja asetettu välittäjälle erityisiä tiedonanto‐ ja selonottovelvollisuuksia, kun välitettävän kohteen kaupan toisena osapuolena on kuluttaja. Kiinteistönvälittäjälle ei aseteta velvollisuuksia pelkästään suorilla lainsäännöksillä, vaan sen lisäksi välittäjän toimintaa ohjaavat väljemmät moraalis‐eettiset periaatteet. Välitystoiminnassa ja erityisesti välittäjän korvausvastuuta määritettäessä erityisen olennaista on hyvä välitystapa. Hyvällä välitystavalla tarkoitetaan käsitettä, jolla halutaan ilmaista toiminnalle laadullisia, eettisiä ja moraalisia vaatimuksia ja se liittyy välittäjän ja toimeksiannon osapuolten välisen suhteen arvioimiseen. Hyvän välitystavan vaatimus asettaa kiinteistönvälittäjälle velvollisuuksia, joiden laiminlyönnistä voi aiheutua vahingonkorvausvastuu. Kiinteistönvälittäjän tiedonanto‐ ja selonottovelvollisuus muodotavat yhden osan hyvästä välitystavasta. Nämä velvollisuudet ovat välittäjän vastuuasemaa ajetellen hyvin merkittävässä roolissa. Suurin osa kiinteistönvälittäjän korvausvastuuta koskevista oikeustapauksista liittyy nimenomaan näiden velvollisuuksien tulkintakysymyksiin. Välittäjän tiedonanto‐ ja selonottovelvollisuuden vaatimukset ovat vuosien varrella kiristyneet. Kiinteistönvälittäjän velvollisuudet on ulotettu ehkä jo liiankin laajaksi, kun on katsottu, ettei välittäjä voi esimerkiksi luottaa edes viranomaisilta saamiinsa tietoihin (KKO 2000:121). Välittäjälle tulevaa korvausvastuuta määriteltäessä on näytetty unohtavan jopa eräät velvoiteoikeuden yleisistä opeista, kuten perusteettomaan etuun liittyvät teoriat (KKO 2003:61). Kiinteistönvälittäjä ei myöskään ole rakennusalan ammattilainen ja esimerkiksi tietyt rakennusvirheisiin liittyvät seikat jäävät pakostakin välittäjän selvitysmahdollisuuksien ulkopuolelle. Kiinteistönvölittäjän liian korkealle viety vastuuasema aiheuttaa ongelmia, jotka lopulta heijastuvat välitysliikkeiden asiakkaille korkeampina hintoina. Tehokkaan keinon tilanteen parantamiseksi tarjoaisi se, että kaupan solmimisen edellytykseksi asetettaisiin kaupan kohteessa asiantuntijavoimin suoritettu riittävän perusteellinen ennakkotarkastus. Tarkastuksen painoarvoa ja luotettavuutta lisäisi se, että tarkastajalla olisi jonkinlainen puolueeton ja riippumaton status. Esimerkiksi jos käytettävissä olisi asuntojen ja kiinteistöjen tarkastukseen erikoistuneita puolueettomia asiantuntijoita, joiden pätevyyden valtion viranomainen vahvistaisi. Toinen tehokas parannuskeino olisi alan koulutuksen lisääminen ja kehittäminen.