Salainen virhe kiinteistön kaupassa ja piilovirhevakuutus

Abstract

Tutkielma tarkastelee maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädettyä salaista virhettä. Vaikka maakaaressa on monia kiinteistökauppaa koskevia pakottavia säännöksiä, ei maakaari ratkaise kaikkia ongelmakysymyksiä. Tällöin tarkastelemme sopimusoikeuden periaatteita, joiden avulla yritämme saada ongelmiin ratkaisun. Salaisen virheen lainsäädännöllinen perusta on vuonna 1995 voimaan tulleessa maakaaressa. Virhe eroaa merkittävästi muista maakaaren mukaisista virhetyypeistä, koska kumpikaan kaupan osapuolista ei tietänyt eikä olisi pitänytkään tietää salaisesta virheestä kiinteistökauppaa tehdessä. Työni käsittelee kiinteistökaupan yksityisten osapuolten velvollisuuksia, koska nämä osapuolten velvollisuudet antavat pohjan kaupan virhetilanteen arvioimiselle. Myyjän tärkein velvollisuus kiinteistökaupassa on tiedonantovelvollisuus kaupan kohteesta ostajalle. Ostajan tulee omalta osaltaan ottaa selkoa myytävästä kohteesta. Salaisen virheen tapauksissa virheperusteena tulee tarkastella kiinteistön kuntoa verrattuna samanlaisiin kohteisiin samalla alueella. Mikäli kaupan kohteena ollut kiinteistö ei vastaa sitä mitä on sovittu tai ei ole vastaavassa kunnossa kuin vastaavat kyseisellä alueella, ostajan on mahdollista saada hyvitystä maksetusta kauppahinnasta. Kyseisiä hyvitysmuotoja ovat kauppahinnasta pidättyminen, hinnanalennus, vahingonkorvaus ja kaupan purku. Nämä keinot soveltuvat myös salaisen virheen tapauksissa paitsi vahingonkorvaus, joka edellyttää myyjältä tuottamuksellisuutta.

Piilovirhevakuutus on luotu turvaamaan kiinteistön kauppaa kahden yksityisen osapuolen välillä. Vakuutuksen ottaa kiinteistön myyjä, mutta mahdollisen vakuutuskorvauksen saa kiinteistön ostaja, joka on korvaushetkellä kiinteistön silloinen omistaja. Vakuutus korvaa ostajalle tietyin rajoituksin kiinteistön salaisesta virheestä johtuvia remonttikustannuksia. Vakuutus toimii ikään kuin maakaaren mukaisen virheen seuraamuksen korvaavana tahona. Vakuutus on nykypäivänä varsin vähän käytetty Suomessa, mutta mahdollisuuksia laajempaan käyttöön runsaasti.