Kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuu asunto- ja asuinkiinteistökaupan osapuolia kohtaan

Abstract

Myydystä asunnosta tai asuinkiinteistöstä voi paljastua laatuvirhe silloin, kun ostaja on tehnyt kaupan puutteellisten tietojen varassa. Myös myyjä on voinut olla tietämätön kaikista kohteen puutteista. Kauppaa varten onkin suositeltavaa teettää kuntotarkastus, jotta merkitykselliset tiedot kaupan kohteesta tulisivat ilmi ennen kauppaa. Jos kuntotarkastetusta kohteesta kuitenkin kaupan jälkeen paljastuu vikoja tai puutteita, herää kysymys, kuka on vastuussa.

Tutkielmassa lähdetään siitä, mitä erilaiset asuinrakennuksen kuntoa määrittävät toimeksiannot ovat. Kokonaiskuvan saamiseksi kaikkiin selvitystyyppeihin tutustutaan, mutta pääroolissa tutkielmassa on kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Myös muilla selvityksillä saatuja tietoja saatetaan käyttää kaupan yhteydessä. Koska asunnon ja kiinteistön kaupassa ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus ja myyjällä tiedonantovelvollisuus, tutustutaan aluksi siihen, miten kuntotarkastuksen teettäminen vaikuttaa näihin velvollisuuksiin ja miten nämä velvollisuudet vaikuttavat kuntotarkastajan vastuuseen. Tutkimus rajoittuu yksityishenkilöiden väliseen asunnon ja asuinkiinteistön kauppaan.

Kuntotarkastajan toimeksiantajana on yleensä myyjä tai myyjä ja ostaja yhdessä. Kuntotarkastajan huolimattomasta suorituksesta voi kärsiä vahinkoa sekä ostaja että myyjä, mutta vastuu ostajaa ja myyjää kohtaan määräytyy eri säännöstöjen nojalla. Tutkielmassa päädytään siihen, että kuntotarkastajan vastuu toimeksiantajaa kohtaan määräytyy kuluttajansuojalain mukaan. Toimeksiantajan vastapuolta kohtaan vastuun tulisi määräytyä sopimusvastuun yleisten periaatteiden mukaisesti, vaikka myös vahingonkorvauslain mukainen vastuu vaikuttaa nykyisen oikeustilan mukaan mahdolliselta. Vastuun tulisi olla samanlainen siitä riippumatta, kumpi on toimeksiantajana. Kuntotarkastaja vastaa huolimattomuudellaan aiheuttamasta vahingosta. Tutkimuksessa selvitetään, mikä on korvausvastuuseen velvoittava tuottamus kuntotarkastajan toiminnassa, minkälaiset vahingot ovat korvauskelpoisia ja onko kuntotarkastajalla mahdollisuutta rajoittaa vastuutaan kaupan osapuolia kohtaan.

Lopuksi luodaan silmäys Ruotsin, Norjan ja Tanskan kuntotarkastukseen, katsotaan tulevaisuuden näkymiä ja kerrataan tiivistetysti tutkielmassa opittu.