Toisen maalla olevan rakennuksen omistajan sivullissuoja : kolme tyyppi-tapausta

Abstract

Toisen maalla olevan rakennuksen omistajan asema suhteessa maapohjan omistajan velkojiin ja seuraajiin on paikoin epäselvä. Tämä tutkielma tarkastelee toisen maalla olevan rakennuksen omistajan sivullissuojaa kolmessa yleisimmässä tapauksessa. Tarkoituksena on perehtyä etenkin rakennuksen omistajan suojan tarpeeseen sekä sen riittävyyteen vallitsevan oikeustilan mukaan.

Tutkielmassa esitetään muun ohella seuraavia näkökohtia: maakaaressa tehtyjen valintojen taustalla vaikuttaa vahvasti ajatus omistussuhteiden selkeydestä ja pysyvyydestä. Sama ajatus heijastuu tavanomaisoikeudellisista ainesosa- ja tarpeistosuhdetta koskevista säännöistä, jotka määrittelevät kiinteistön ulottuvuutta ja joista ei voi sopimuksin poiketa. Maanvuokraoikeuden nojalla kiinteistölle rakennetut rakennukset tulevat vuokramiehen omistukseen. Tätä käyttöoikeuden ja rakennuksen luomaa kokonaisuutta suojataan vahvasti, sillä se asetetaan pitkälti samaan asemaan kiinteistön omistusoikeuden kanssa. Tilanteessa, jossa kiinteistöllä jo oleva, muuhun kuin elinkeinotoimintaan tarkoitettu rakennus luovutetaan vuokramiehelle, luovutus ei ole siitä tietämättömiin sivullisiin nähden sitova. Ongelman tuottaa myös elinkeinotoiminnassa käytössä ole-van, vuokramiehelle luovutetun rakennuksen omistusoikeuden kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin vain parhaalle etusijalle varsinaisen käyttöoikeuden saattaessa jäädä olennaisesti huonommalle etusijalle.

MK 14:4.1,1:n mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella. Lainkohdan todetaan palvelevan parhaiten rahoitusleasing-järjestelyn rahoittajaosapuolta tilanteessa, jossa järjestelyn kohteena on tavanomainen irtain esine, ei niinkään rakennus. Sale and lease back -järjestelyn osalta kyseinen kirjaus ei ole mahdollinen lähinnä järjestelyn vakuusluovutusta lähentelevän luonteen takia.

Puolison maalle yhteisesti rakennetun osaomistaja B:n osuus rakennuksesta ei perinteisesti omaksutun linjan mukaan tule kiinteistökiinnityksen piiriin silloin, kun B on panttisuhteeseen nähden ulkopuolinen. Hänen asemansa on vahvasti suojattu sekä kiinteistönomistajan seuraajia että velkojia kohtaan. Kun rakennuksen ja maapohjan kokonaisuutta halutaan käyttää pätevänä vakuutena, tarkoituksenmukaisena vaihtoehtona ei pidetä B:n rakennusta koskevan omistusoikeuden kirjaamismahdollisuuden myöntämistä. Sen sijaan kokonaisuuden panttaamisen todetaan tapahtuvan parhaiten järjestämällä maapohjan omistussuhteet rakennusta koskevia omistussuhteita vastaaviksi. Myöskään käyttöoikeuden perustamista kiinteistönomistajalle itselleen ja tämän puolisolle ei nähdä käyttökelpoisena vaihtoehtona siitä huolimatta, että tämä on ainakin jollain tasolla hyväksytty oikeuskäytännössä.