Osapuolten selonotto- ja tiedonantovelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa

Abstract

Tutkielmassani olen perehtynyt ostajan ja myyjän tiedonantovelvollisuuteen asuinkiinteistön kaupassa yksityishenkilöiden välillä. Myyjälle on asetettu maakaaren 2 luvussa tiedonanto- ja selonottovelvollisuus, jonka laiminlyönti voi johtaa virhevastuuseen kaikissa maakaaren tuntemissa virhetyypeissä. Tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden sisältö ja myyjän virhevastuuseen vetoamisen edellytykset kuitenkin vaihtelevat eri virhetyyppien välillä. Erityisesti laatu- ja oikeudellisen virheen välillä on havaittavissa selkeitä eroja.

Tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin vetoaminen laatuvirheenä edellyttää, että antamatta jätetty tieto on vaikutuksellinen siten, että sen perusteella olisi voitu saada tieto jostakin olemassa olevasta fyysisestä virheestä kaupankohteessa. Näin ollen tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti edellyttää virheperusteena sitä, että kaupankohde poikkeaa siitä, mitä osapuolten voidaan katsoa kaupankohteen laadusta sopineen. Tämän vuoksi tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti on merkityksellinen laatuvirheen osalta ennen kaikkea myyjän tuottamuksen arvioinnissa eikä niinkään itsenäisenä virheperusteena. Oikeudellisen virheen osalta taas myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden arviointi on hyvin ankaraa. Ostaja voi vedota oikeudellisena virheenä jo kolmannen tekemään väitteeseen tämän oikeudesta kiinteistöön silloin, kun väitteen tueksi on todennäköisiä perusteita. Näin ollen virheeseen vetoaminen ei edellytä laatuvirheen tapaan virheen tosiasiallista ja lopullista vaikuttavuutta.

Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta rajaa ostajan ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus. Ostaja ei voi maakaaren mukaan vedota virheeseen, jonka hän olisi voinut havaita ennakkotarkastuksessa, tai josta hän on muuten saanut tiedon. Ostajan ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden laiminlyönnin merkityksen arviointiin vaikuttaa myös ne tiedot, joita hän antaa myyjälle. Antamalla myyjälle tietoja hänen erityisistä vaatimuksistaan taikka muista kaupanteon ehdottomista edellytyksistä, ostaja voi laajentaa myyjän tiedonantovelvollisuutta myös sellaisiin seikkoihin, jotka eivät normaalisti kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden alaan. Tämän vaikutuksen vuoksi voidaan puhua myös ostajan tiedonanto-oikeudesta. Ostajalle voi lisäksi syntyä sopimusoikeudellisen lojaliteettivelvollisuuden perusteella tiedonantovelvoitteita myyjää kohtaan. Jos ostaja jättää kertomatta jostakin kaupanteon kannalta olennaisesta seikasta, joka on vaikuttanut myyjän päätökseen kaupanteosta, voi laiminlyönti tulla arvioitava ksi oikeustoimilain 33 §:n mukaan.