Reklamaatio kiinteistönkaupan virheeseen vetoamisen edellytyksenä

Abstract

Virheilmoitus on yksipuolinen ilmoitus kiinteistössä havaitusta virheestä. Reklamointi on ostajan keino saattaa myyjä tietoiseksi kaupan kohteen virheellisyydestä. Mikäli ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia virheenseuraamuksia edellyttää se oikein tehtyä reklamaatiota. Tutkielma käsittelee reklamaatioilmoitukselta vaadittavaa sisältöä kiinteistönkaupan virhetilanteessa. Ostajan on muun muassa yksilöitävä tarkempi hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimus, kun sen peruste ja määrä on selvillä. Tutkielmassa käydään läpi reklamaation tavoitteita ja tehtäviä ja tarkastellaan reklamaatiovelvollisuutta sekä reklamaation laiminlyönnistä aiheutuvia seuraamuksia. Lisäksi tutkielmassa pohditaan kohtuullista reklamaatioaikaa.

Ostajan on reklamoitava kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun hänen olisi tullut havaita virhe. Kohtuullisen reklamaatioajan pituus vaihtelee tilanteesta ja eri tekijöistä riippuen. Jokaisessa reklamaatiotilanteessa. on otettava huomioon tapauskohtaiset olosuhteet. Tästä syystä yleisesti sovellettavaa, tarkkaa aikarajaa ei ole mahdollista antaa. Kuitenkin joitakin johtopäätöksiä kohtuulliseksi katsottavan vetoamisajan pituudesta voidaan tehdä oikeuskäytännön nojalla. Tutkielmassa nojaudutaan oikeuskäytännössä ilmi tulleisiin tilanteisiin sekä selvitetään tapausten pohjalta kohtuullisen ajan pituuteen pidentävästi ja/tai lyhentävästi vaikuttavia tekijöitä. Pohdittaessa ajan kohtuullisuuteen vaikuttavia tekijöitä virheen laadullisille ominaisuuksille, tapauksen olosuhteille ja osapuolten asiantuntevuudelle on annettu merkitystä, joten niiden tarkastelua ei voida sivuuttaa.

Tutkielmassa selvitetään ostajan passiivisuuden vaikututusta hänen oikeuteensa reklamoida virheestä, sekä toisaalta myyjän menettelyssä mahdollisesti tapahtuneita syitä, joiden vuoksi ostaja passiivisuudestaan huolimatta voi vielä vedota virheeseen. Myyjän tietoisuus virheestä vaikuttaa reklamaation oikea-aikaisuuden arvioimiseen. Taustalla on ajatus siitä, ettei reklamaation tekemistä katsota tarpeelliseksi sellaista tahoa kohtaan, joka tietää jo virheestä. Punninnassa huomioidaan eri tekijöitä muun muassa osapuolten lojaliteettivelvollisuutta, tiedonanto- ja tarkastusvelvollisuuden laajuutta sekä virheen merkittävyyttä. Reklamaatio ei käy suoraan merkityksettömäksi kaikissa tapauksissa, joissa myyjä tietää virheestä, sillä reklamaatioilmoituksen funktiona on myös myyjän tiedottaminen sen osalta, että kyseessä on relevantti virhe.