Näkökulmia kiinteän omaisuuden sale and lease back –järjestelyyn

Abstract

Tutkielmassa käsitellään kiinteän omaisuuden sale and lease back –järjestelyä varallisuusoikeudellisesta näkökulmasta. Kyse on kiinteistöleasingin muodosta, jossa velallinen myy rahoitusyhtiölle omistamansa kiinteistön, minkä jälkeen rahoitusyhtiö vuokraa kiinteistön takaisin velalliselle. Järjestelyyn sisältyy tavallisesti myös ehto, jonka mukaan myyjällä on oikeus ostaa tai lunastaa kiinteistö takaisin itselleen. Sale and lease back –järjestelyä tarkastellaan tutkimuksessa sekä vakuusmuotona että kiinteän omaisuuden ulkoistamisjärjestelynä.

Tutkimuksen pääasiallisena tarkoituksena on kartoittaa järjestelyyn liittyvät riskit niin rahoitusyhtiön kuin myös asiakasyrityksen näkökulmasta. Tältä osin kyse on siis oikeusdogmaattisesta tutkimuksesta. Riskikartoituksen lisäksi tutkielmassa kiinnitetään huomiota seikkoihin, jotka puoltavat kattavampaa sääntelyä sale and lease back –järjestelyn osalta. Aihealueen tarkastelu de lege ferenda edellyttää kuitenkin myös oikeusvertailevaa näkökulmaa. Tämän vuoksi ruotsalaisessa doktriinissa esitettyjä kannanottoja tuodaan esille kautta linjan tutkimuksen eri osioissa.

Suurimman esteen sale and lease back –järjestelyn toteuttamiselle muodostaa maakaaren kielteinen suhtautuminen kiinteän omaisuuden vakuusluovutuksiin. Kielteisen suhtautumisen taustalla on ajatus omistussuhteiden selvyydestä ja pysyvyydestä. Tilanteen tulkintaa monimutkaistaa kuitenkin entisestään se, että järjestelyyn on voitu ryhtyä puhtaasti ulkoistamistarkoituksessa. Järjestelyn tulkinta ei saisi tällöin olla riippuvainen vakuustarkoituksessa toteutetun järjestelyn arvioinnista, sillä ulkoistamisjärjestelynä toteutettu sale and lease back ei ole samalla tavalla uhka omistussuhteiden selvyyden näkökulmasta. Toisaalta myös ulkoistamisjärjestelyn tulkintaan liittyy monia epäselvyyksiä, jotka on tarpeen nostaa esille.

Sale and lease back –järjestelyn suosio kiinteistösijoittamisen välineenä tulee varmasti kasvamaan erityisesti kansainvälisissä tilanteissa. Järjestelyn käyttäminen vakuustarkoituksessa on myös sinänsä mahdollista, mutta osapuolet toteuttavat järjestelyn omalla riskillään. Käsillä olevassa tutkimuksessa nämä oikeudelliset riskit on pyritty kartoittamaan mahdollisimman kattavasti.