Terveyshaitan merkitys kiinteistön laatuvirheen arvioinnissa

Abstract

Tutkielma koostuu maakaaren 2 luvun laatuvirhekynnysten arvioinnista. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää, millä tavoin terveyshaitta vaikuttaa salaisen virheen edellyttämän merkittävyyskynnyksen ylittymiseen ja arvioida sitä, onko terveyshaitalla ollut merkitystä virheen olennaisuusarvioinnissa kaupan purun edellytyksenä. Niin virheen merkittävyyden kuin olennaisuudenkin arvioinnille on toistaiseksi asetettu vain karkeita suuntaviivoja, joita tutkimuksessa terveyshaittaan keskittyen pyritään selvittämään. Kysymykset syy-yhteydestä ovat tyypillisiä terveyshaittaan liitettyjä ongelmia, joihin on tutkielmassa myös pyritty saamaan vastauksia.

Salaiseen virheeseen vetoaminen edellyttää, että kaupan kohde on merkittävästi huonompi, mitä ostaja on perustellusti voinut siltä edellyttää. Kyse on merkittävyyskynnyksen arvioinnista eli siitä, milloin asunnossa olevan poikkeaman voidaan katsoa olevan sillä tavoin merkittävä, että se oikeuttaa ostajaa esittämään vaatimuksia virheen johdosta. Koska mainituille virhekynnyksille ei ole maakaaressa, asuntokauppalaissa tai lakien esitöissä määritelty sisältöä, on oikeuskirjallisuudella ja tuomioistuinten luomalla ratkaisukäytännöllä merkittävä rooli niiden arvioinnissa. Koska kaupan purkamisesta kiinteistön laatuvirhettä koskien on vain yksi korkeimman oikeuden ratkaisu, 2015:58, on tutkimuksessa sen ohella hyödynnetty laajasti hovioikeuksien ja kuluttajariitalautakunnan luomaa käytäntöä.

Olennaisuudelle ja merkittävyydelle ei ole kiinteistön kaltaisessa, korostetun yksilöllisessä kaupassa tarkoituksenmukaista asettaa kiinteitä arviointi- tai prosentuaalisia kriteerejä. Korkeimman oikeuden ratkaisun 2015:58 myötä purkukynnyksen voidaan arvioida madaltuneen ja virheen kokonaisarvioinnin aseman vahvistuneen. Kohteen käyttötarkoitukseen tulee kiinnittää huomiota, johon terveyshaitalla on olennainen vaikutus. Terveyshaittaan liittyvän tietoisuuden karttuminen, ja sen myötä syy-yhteysongelmien selkiytyminen, on omiaan kasvattamaan terveyshaitan merkitystä arvioinnin osana.