Kuntotarkastusten vaikutus reklamointiin asuntojen ja asuinkiinteistöjen virheistä

Abstract

Asuinhuoneistojen ja –kiinteistöjen kauppaa tehdään usein mielikuvilla ja kohteiden todellinen kunto jää ostajalle usein epäselväksi. Myyjä ei välttämättä piilottele kohteen todellista kuntoa tahallaan, koska useat virheet kohteissa ovat sellaisia, että niiden aiheuttamat haitat eivät välttämättä esiinny kaikilla ihmisillä samalla tavoin. Tämän vuoksi kohteiden tutkiminen tieteellisin menetelmin on tarpeen. Nykyisin ennen kaupantekoa suoritetaan suurimmassa osassa tapauksia kohteen kuntotarkastus, jonka tarkoituksena on selvittää kaupan osapuolille kohteen todellinen kunto, eli se, onko kohde asumiskelpoinen, soveltuuko se ostajan aikomaan tarkoitukseen ja onko pyydetty kauppahinta oikeassa suhteessa siihen, millainen kohde todellisuudessa on.

Myös kaupanteon jälkeen suoritetaan usein toteuttamistavaltaan hyvin samankaltaisia, niin sanottuja kuntotutkimuksia, joissa pyritään kuitenkin kuntotarkastuksista poiketen etsimään kohteesta virheitä ja selvittämään niiden vaikutuksia siinä tarkoituksessa, että tutkimuksista laaditun raportin perusteella ostajaosapuolella on mahdollisuus reklamoida kohteen virheistä ja ryhtyä vaatimaan myyjältä hyvitystä. Useissa tapauksissa ostaja on käytännössä kokonaan riippuvainen suoritetun tutkimustyön laadusta, niin kohdetta ostaessaan kuin jälkikäteen hyvitystä vaatiessaan.

Kuntotarkastuksiin ja –tutkimuksiin liittyy kuitenkin merkittävänä ongelmana ja puutteena se, että tarkastuksia ja niitä suorittavaa ammattikuntaa ei sääntele seikkaperäisesti mikään laki. Kuluttajalla ei ole näin ollen mitään luotettavaa lähdettä, jonka nojalla voisi varmistua siitä, että tilattu työ suoritetaan säännönmukaisesti, luotettavasti, riittävässä laajuudessa ja ammattitaidolla. Vastaavasti tarkastustoimintaa harjoittavilla yrittäjillä ei ole itsellään mitään ammattikunnan etuja valvovaa tahoa, joka tarjoaisi esimerkiksi täydennyskoulutusta, tiedottaisi säädösmuutoksista, toimisi ammatinharjoittajien turvaverkkona jne.

Lainsäädännön puuttuminen ja sen myötä syntynyt epävarmuus tutkimustyön luotettavuudesta yhdistettynä tiettyihin, täsmentämättömiin reklamointia koskeviin säännöksiin on johtanut tilanteeseen, jossa pahimmassa tapauksessa huonosti laadittu kohteen tarkastus tai tutkimus ei anna riittävästi tietoa osapuolille ja viime kädessä taloudelliset vahingot voivat olla hyvinkin suuria, kun mahdollisuudet saada kompensaatiota on joko määräaikojen umpeen kulumisen tai lainvoiman saaneen tuomioistuimen ratkaisun johdosta menetetty, eikä asia ole kuitenkaan ratkennut osapuolia tyydyttävällä tavalla.