Laatuvirhe ulosottomyynnissä

Abstract

Tutkielmassa on selvitetty laatuvirhetilanteita ulosoton huutokauppamyynnin osalta. Laatuvirhesääntely ulosotossa koskee vain kiinteistöjä ja muuta arvokasta omaisuutta. Havaitusta laatuvirheestä tulee valittaa kolmen viikon määräajassa. Koska kiinteistön virheet ilmenevät usein vasta pidemmän ajan kuluttua, lyhyt määräaika luo riskin siitä, ettei ostaja ehdi virhetilanteessa vaatia kaupan purkua, hakea hinnanalennusta tai nostaa vahingonkorvauskannetta valtiota vastaan ulosottomiehen menettelystä. Myöskään ylimääräiset muutoksenhakukeinot eivät usein ole käytettävissä, sillä kertyneiden myyntivarojen tilityksen jälkeen näitä keinoja ei ole mahdollista käyttää. Ostajan oikeusturva ulosottomyynnissä muodostuu eri tavoin sen mukaan, mitä myyntitapaa on käytetty. Vapaassa myynnissä asianosaiset voivat sopia virhevastuusta poiketen ulosottokaaressa säädetystä. Vapaassa myynnissä ostajalla voi parhaimmassa tapauksessa olla vapaaehtoiseen kauppaan verrattava suoja.

Tutkielman tutkimuslähteinä on käytetty pääasiallisesti insolvenssi- ja sopimusoikeudellista oikeuskirjallisuutta. Tutkimus on toteutettu suurimmaksi osaksi oikeusdogmaattisena tutkimuksena. Tutkielmassa on käytetty tärkeimpinä säädöksinä ulosottokaarta, maakaarta ja kauppalakia, joiden laatuvirhesäännöksiä tutkielmassa on vertailtu keskenään. Oikeuskäytännössä keskitytään vapaaehtoisen kaupan laatuvirhetilanteisiin ulosottomenettelyn oikeustapausaineiston puuttumisen vuoksi.

Tutkimustulosten perusteella ulosottolainsäädäntöä olisi tarpeellista kehittää ostajan oikeusturvaa paremmin takaavaksi. Jo pienillä muutoksilla voitaisiin varmistaa, että ostaja on tosiasiallisesti tietoinen lyhyestä valitusajasta ja kykenee silloin arvioimaan mahdolliset omaisuuden ostoon liittyvät riskit paremmin.