Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa

Abstract

Tutkimukseni tarkoituksena on selvittää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta sekä erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta kiinteistön kaupassa. Pohdin, onko oikeustila mahdollisesti muuttunut uusimman korkeimman oikeuden ratkaisun 2019:16 seurauksena. Tutkimuksessa on arvioitu lisäksi homekoiratutkimuksen merkitystä ja luotettavuutta kiinteistön kaupassa. Tutkimukseen valikoitui kolme hovioikeuden oikeustapausta, joiden perusteluissa oli otettu kantaa homekoiratutkimuksiin. Lähestyn pro gradu -tutkielmaa oikeusdogmaattisesta näkökulmasta.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus jakautuu tavanomaiseen ja erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Tavanomaisessa ennakkotarkastusvelvollisuudessa ostajan tulee suorittaa ennakkotarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota edellytetään arvokasta omaisuutta ostettaessa. Ostajan ei edellytetä suoritettavan tarkastuksessa erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Erityisellä ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämisellä tarkoitetaan sitä, että epäilyttävät havainnot kaupan kohteen kunnosta voivat edellyttää ennakkotarkastuksen ulottamista sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta ei aiheuta ostajalle kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta. Koska kosteusvaurioista on ollut keskustelua mediassa, on ostajilla nykyään syytä kiinnittää erityistä huomiota mahdollisiin kosteusvaurioihin.

Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Ratkaisun mukaan ostajan tulee täyttää erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus tilanteen niin vaatiessa ja ratkaisun voidaan siten katsoa tuoneen tasapainoa myyjän ja ostajan velvollisuuksien arviointiin. Tutkimuksen perusteella homekoiran tekemää merkkausta on syytä tutkia tarkemmin rakennetta rikkovin menetelmin, jotta mahdollisesta vauriosta voidaan saada varmuus. Homekoiratutkimus toimii hyvänä keinona selvittää mahdollisen vaurion olemassaoloa ja sijaintia rakennuksessa.