Kuntotarkastus kiinteistön kaupassa

Abstract

Tutkielman tarkoituksena on selvittää, mikä merkitys kuntotarkastuksella kiinteistön kaupassa on myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden, myyjän virhevastuun ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden näkökulmasta. Pohdin myös kuntotarkastajan vastuuta sekä suhteessa toimeksiantajaan että toimeksiantajan vastapuoleen. Tarkastelen tutkimuskysymystä lainopillisesta näkökulmasta.

Kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa tarkastettavan rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, vaurioista, riskirakenteista ja korjaustarpeista. Kuntotarkastus ei ole pakollinen kiinteistön kaupan yhteydessä eikä kuntotarkastusta säännellä laintasolla. Kuntotarkastuksen suorittaminen perustuu tilaajan ja kuntotarkastajan väliseen sopimukseen. Kuntotarkastaja on vastuussa sopimusosapuolelleen siitä, mitä on sovittu ja on velvollinen korvaamaan sopimusrikkomuksesta aiheutuvan vahingon. Kuntotarkastaja voi poikkeuksellisesti joutua vastuuseen sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan myös toimeksiantajan vastapuolta kohtaan.

Kiinteistössä on maakaaren mukaan laatuvirhe, jos se ei ole sellainen kuin on sovittu. Tiedonantoja selonottovelvollisuutensa täyttääkseen myyjän tulee antaa ostajalle kaikki kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavat seikat. Kiinteistön laatuominaisuuksien arvioiminen perustuu usein kuntotarkastukseen.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus jakaantuu tavanomaiseen ja erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Korkeimman oikeuden ennakkopäätösten KKO 2019:16 ja KKO 2020:23 myötä ostaja on velvoitettu ryhtymään rakenteita avaaviin tutkimuksiin jo ennen kaupantekoa, mikäli erityinen syy on näin edellyttänyt. Kuntotarkastuksen kirjauksilla on merkitystä tämän erityisen syyn syntymisessä.