Vertaismajoittaminen asunto-osakeyhtiössä, osana vuokrasuhdetta ja varallisuusoikeuden periaatteiden valossa

Abstract

Viime vuosina vertaismajoittaminen jakamistalouden alalajina on levinnyt räjähdysmäisesti, jonka vuoksi vertaismajoittaminen voi jossakin muodossa tulla vastaan lähes kenelle tahansa. Vertaismajoittamisella tarkoitetaan vajaakäytöllä olevan asuinhuoneiston tai rakennuksen käyttöoikeuden lyhytaikaista luovuttamista erilaisten palveluntarjoajien sähköisiä alustoja hyödyntäen. Oikeudellisessa mielessä toimintaan liittyy kuitenkin joitakin tulkintaongelmia.

Tässä tutkimuksessa tarkastelun keskiössä on vertaismajoitustoiminnan harjoittaminen asunto-osakeyhtiössä ja osana vuokrasuhdetta. Toisin sanoen tutkimuksessa selvitetään sitä, miten vuokranantaja ja asunto-osakeyhtiö voivat puuttua vertaismajoitustoimintaan ja toisaalta sitä, missä määrin vuokralainen ja osakkeenomistaja voivat hyödyntää asumiseen tarkoitettua osakehuoneistoa kyseisessä toiminnassa. Lähemmässä tarkastelussa ovat käyttötarkoituksen ja sopimuksen vastaista käyttöä sekä häiritsevän elämän viettämistä koskevat asunto-osakeyhtiön hallintaanottoperusteet ja vuokranantajan vuokrasuhteen purkuperusteet. Näkökulmallisena ja tutkimusongelmat teoreettisella tasolla yhdistävänä asetelmana tutkimuksessa tarkastellaan myös puuttumistoimista osapuolten välille aiheutuvia intressiristiriitoja valittujen varallisuusoikeuden periaatteiden valossa.

Tutkimustuloksena havaitaan, että osittain harjoitettu vertaismajoitustoiminta ei täytä käyttötarkoituksen tai sopimuksen vastaista käyttöä koskevaa hallintaanotto- tai purkuperustetta. Osakkeenomistajalla on siten asumista koskevan käyttötarkoituksen puitteissa oikeus käyttää asuntoa osittain myös vertaismajoittamiseen. Vuokralaisella puolestaan on oikeus harjoittaa osittaista vertaismajoittamista alivuokrauksen lajina. Pääasiallisesti harjoitettu vertaismajoittaminen sen sijaan täyttää purku- ja hallintaanottoperusteen ja on siten kiellettyä. Häiritsevää elämää koskevien vastaavien perusteiden täyttymiskynnyksen arvioiminen sen sijaan on haastavaa, ellei jopa mahdotonta. Arvioinnin tekee haastavaksi se, että toimintaa koskevat arviointikriteerit ovat väljiä ja soveltuvat osin huonosti toiminnan arvioimiseen. Kriteerit eivät myöskään tunnista vaihtuvasta majoittujasta aiheutuvia vaikutuksia. Edellä mainittu arviointikriteerien soveltumattomuus toiminnan linjaamiseen on myös toinen keskeinen tutkimustulos.