Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen oikeudeton irtisanominen – irtisanomisen vaikutuksellisuus ja vahingonkorvausvastuu

Abstract

Tutkielman tavoitteena on selvittää, saako asuinhuoneiston vuokrasopimuksen oikeudeton irtisanominen aikaan sen, että vuokrasopimussuhde päättyy, vaikka irtisanojan vastapuoli tätä vastustaisi. Tutkielman tavoitteena on lisäksi selvittää, onko irtisanoneen vastapuolella oikeus saada vahingonkorvausta, mikäli vuokrasopimussuhteen katsotaan päättyvän oikeudettoman irtisanomisen vuoksi. Tutkielmassa on nimetty tilanteita, joissa voidaan katsoa olevan kysymys oikeudettomasta irtisanomisesta ja joissa tutkimusongelmia tarkastellaan. Tutkielman näkökulma (tutkimussuuntaus) on lainopillinen.

Tutkielmassa havaitaan, että irtisanomisen vaikutuksellisuus ja vahingonkorvausvastuu muodostuvat erilaiseksi sen mukaan, onko irtisanojana vuokralainen vai vuokranantaja, sillä osapuolten pääasialliset velvoitteet ovat keskenään erilaiset. Mikäli irtisanojana on vuokranantaja, merkitystä saa myös se, millä perusteella irtisanominen katsotaan oikeudettomaksi. Tämä johtuu siitä, että vuokralaista suojataan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995, AHVL) irtisanomisaikojen sekä välittömän ja välillisen irtisanomissuojan avulla.

Vuokralaisen vuokraoikeutta suojataan oikeuskäytännössä ainakin siten, ettei vuokralainen ole velvoitettu muuttamaan asunnosta ennen irtisanomisajan kulumista. Vuokralaisen välillistä ja välitöntä irtisanomissuojaa (AHVL 56 ja 57 §) voidaan soveltaa vain tilanteisiin, joissa vuokranantaja irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen hyvän tavan vastaisella irtisanomisperusteella. Vaikka vuokralainen ei olisi oikeutettu saamaan vahingonkorvausta AHVL 57 §:n nojalla, hänellä voi olla oikeus saada sopimusrikkomuksen vuoksi vahingonkorvausta sopimusperusteisen vahingonkorvausvastuun nojalla.

Oikeuskäytäntö vahvistaa oikeuskirjallisuudessa esitettyä näkemystä, jonka mukaan velvoitetyypin vaihdos rahavelasta vahingonkorvausvelvollisuudeksi on periaatteessa mahdollinen. Vuokranantajalla on katsottu olleen vahingonrajoittamisvelvollisuus, vaikka vuokranantaja on vaatinut erääntyneitä vuokrasaatavia eikä vahingonkorvausta. Tämä voi käytännössä johtaa siihen, että vuokralaisen suorittama irtisanominen saa aikaa sopimuksen päättymisen ja vuokranantajalla on todellisuudessa oikeus saada vain vahingonkorvausta. Vahingonrajoittamisvelvollisuutta on perustelu ainakin lojaliteettiperiaatteella, mutta oikeuskäytäntö ei ole tältä osin täysin yhteneväinen. Tutkielmassa todetaan, että vahingonrajoittamisvelvollisuutta ei voida perustaa AHVL 6.4 §:n, mikäli kysymys ei ole vahingonkorvauksesta.