Epätyypillinen vuokraustoiminta maankäyttö- ja rakennuslain käyttötarkoitussääntelyn ja asunto-osakeyhtiön toimintaan puuttumiskeinojen näkökulmasta

Abstract

Epätyypillinen vuokraustoiminta aiheuttaa moninaisia haasteita oikeudellisessa katsannossa. Epätyypillisellä vuokraustoiminnalla viitataan käyttöoikeuden luovutussopimukseen, jolla asuinhuoneiston tai kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen taikka niiden osaa tarjotaan lyhyeksi ajanjaksoksi edelleen. Tyypillistä on, että huoneistoja tarjotaan erilaisten digitaalisten alustojen kautta, joista yksi tunnetuimmista lienee Airbnb -varaussivusto.

Tutkielmassa arvioidaan, onko asunto-osakeyhtiössä harjoitettava epätyypillinen vuokraustoiminta katsottava maankäyttö- ja rakennuslain 125.5 §:ssä tarkoitetulla tavalla rakennuslupaa edellyttäväksi olennaiseksi käyttötarkoituksen muutokseksi. Lisäksi tarkastellaan, mitä puuttumiskeinoja epätyypilliseen vuokraustoimintaan asunto-osakeyhtiöillä voidaan katsoa asunto-osakeyhtiölain puitteissa olevan. Lopuksi tarkastellaan asunto-osakeyhtiön taholta kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle tehtävää toimenpidepyyntöä toimintaan puuttumiskeinona yksittäisen asuntosijoittajan harjoittaessa epätyypillistä vuokraustoimintaa.

Johtopäätöksenä voidaan todeta, että epätyypillinen vuokraustoiminta voidaan katsoa tietyssä laajuudessa harjoitettuna käyttötarkoituksen olennaiseksi muutokseksi, joka edellyttää MRL 125.5 §:n mukaista rakennuslupaa. Asunto-osakeyhtiön asunto-osakeyhtiölain mahdollistamista toimintaan puuttumiskeinoista voidaan tunnistaa huoneiston hallintaaottomenettely ja yhtiöjärjestykseen otettava nimenomainen vuokrauskielto. Tutkielmassa havaitaan, että tarkoituksenmukaisimpana huoneiston hallintaanottoperusteena voidaan nähdä huoneiston yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö. Asunto-osakeyhtiön tehdessä toimenpidepyynnön yhtiössä harjoitettavasta epätyypillisestä toiminnasta rakennusvalvontaviranomaiselle, tulee rakennusvalvontaviranomaisen harkinnassaan punnita asiaa muun muassa epätyypillisyysopin näkökulmasta.