Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet ja virhevastuu käytetyn asunnon kaupassa

Abstract

Tutkielmassa on tarkoituksena selvittää lainopillista metodia käyttäen seuraavat tutkimuskysymykset: 1) Mitä vaatimuksia ja velvollisuuksia kiinteistönvälityslain 7.1 §:ssä säädetty hyvä välitystapa asettaa välitystoimeksiannon hoitamiselle, 2) mikä on kiinteistönvälityslain 8 §:n ja 9 §:n tiedonantovelvollisuuden sekä kiinteistönvälityslain 11 §:n selonottovelvollisuuden laajuus, 3) tarjoaako kiinteistönvälityslain 13–15 §:ssä säädetty seuraamusjärjestelmä myyjälle ja ostajalle tehokkaat oikeussuojakeinot välitysliikkeen virheitä vastaan ja 4) miten vahingonkorvausvastuu ostajaa kohtaan jakautuu myyjän ja välitysliikkeen välillä.

Hyvän välitystavan osalta tutkielmassa on päädytty siihen, että sen sääntely toisistaan poikkeavasti kiinteistönvälityslaissa ja välitysliikelaissa on sääntelyteknisesti epäonnistunut ratkaisu. Olisi selkeämpää, jos molemmissa laeissa säädettäisiin de lege ferenda hyvästä välitystavasta samansisältöisesti siten, että lakiteksti olisi yhtenevä.

Tutkielman tuloksena suositellaan ostajalle annettavien asiakirjojen osalta, että isännöitsijäntodistuksen antamisesta säädettäisiin de lege ferenda kiinteistönvälityslain 10 §:ssä nimenomaisesti ja jotta isännöitsijäntodistus palvelisi tarkoitustaan mahdollisimman hyvin, tulisi sen tietosisältö määrittää de lege ferenda selkeämmin.

Tutkielmassa on päädytty korkeimman oikeuden ratkaisukäytännön kokonaistarkastelun perusteella siihen, etteivät välittäjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuus ostajaa kohtaan ole supistuneet, vaikka tuoreessa ratkaisussaan KKO 2020:26 korkein oikeus painottaa ostajan selonottovelvollisuutta välittäjän tiedonantovelvollisuutta enemmän.

Tutkielmassa suositellaan kehittämään kiinteistönvälityslain seuraamusjärjestelmää siten, että kiinteistönvälityslain 13.2 § säädettäisiin vastaamaan KSL 8 luvun sääntelyä tai että kiinteistönvälityslakiin otettaisiin viittaussäännös KSL 8 lukuun.

Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännön osalta tutkielmassa on havaittu, että välitysliikkeen vahingonkorvausvelvollisuus myyjälle tuomitun hinnanalennuksen vuoksi kiinteistönvälityslain 14 §:n tai 15.2 §:n perusteella on vakiinnuttanut asemansa oikeusjärjestelmässämme erityislainsäädännössä tehtynä poikkeuksena velvoiteoikeudellisista yleisistä opeista.