Maakaaren mukainen myyjän kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely kiinteistökaupan laatuvirheen yhteydessä

Abstract

Tutkimuksen kohteena on myyjän kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely kiinteistökaupan laatuvirheen yhteydessä. Tutkimuksessa selvitetään, mitkä seikat vaikuttavat siihen, voidaanko myyjän menettelyä pitää kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana. Lisäksi arvioidaan tällaisten seikkojen merkityksellisyyttä menettelyn moitittavuusarvioinnille. Tarkastelu on rajattu kahteen laatuvirheperusteeseen: virheellisten tai harhaanjohtavien tietojen antamiseen sekä tietojen antamatta jättämiseen. Tutkimusmetodi on lainopillinen. Tutkimusta varten on kartoitettu laajasti hovioikeuksien ratkaisuja kiinteistö- ja asuntokauppariidoissa 2000-luvuilla.

Tutkimuksessa todetaan molempien laatuvirheperusteiden osalta, ettei myyjän menettelyn tarvitse olla tietoista ollakseen kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta. Tyypillisesti myyjä on kuitenkin tietoinen virheestä kunnianvastaisen ja arvottoman tai törkeän huolimattoman menettelyn yhteydessä.

Ehdoton vähimmäisedellytys on virheen vaikutuksellisuus. Tyypillisesti kunnianvastaisen ja arvottoman tai törkeän huolimattoman menettelyn yhteydessä virhe on olennainen. Tutkimuksessa todettaan, ettei olennaisuus välttämättä määrity täysin samoin perustein kuin kaupan purkamisen yhteydessä.

Lähtökohtaisesti mitä huolimattomammin ostaja on menetellyt, sitä moitittavampaa myyjän menettelyn on oltava ollakseen kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta. Jossain tapauksissa ostajan oma menettely voi johtaa siihen, ettei hänellä ole oikeutta vedota virheeseen, vaikka myyjän menettely olisi kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta. Vastoin oikeuskirjallisuudessa esitettyjä näkemyksiä tutkimuksessa päädytään siihen, ettei ostajalla ei ole oikeutta vedota virheeseen, josta hän on ollut tietoinen jo kauppaa tehdessään edes kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti menetellyttä myyjää vastaan.

Kaiken kaikkiaan kunnianvastaisessa ja arvottomassa tai törkeän huolimattomassa menettelyssä on kyse tasapainon horjumisesta myyjän ja ostajan välillä. Kyse on aina tapauskohtaisesta harkinnasta, jossa painotukset moitittavuusarvioinnissa huomioitavien seikkojen välillä voivat vaihdella. Keskeistä on kuitenkin, että laatuvirheen välttämättömät edellytykset täyttyvät ja menettelyn voidaan katsoa poikkeavan selvästi yleisesti hyväksyttävästä toiminnasta.