Todistustaakka asuinkiinteistön laatuvirheestä

Abstract

Todistustaakka on oikeusnormi, jonka perusteella tuomioistuin voi näyttöepävarmuustilanteessa ratkaista sen, kumman asianosaisen on kannettava haitallinen seuraamus jonkin kanteen tai vastustamisen perusteena olevan seikan näyttämättä jäämisestä. Todistustaakkaongelmien ratkominen on jäänyt suurimmaksi osaksi oikeustieteen ja -käytännön tehtäväksi.

Tutkielmassa tutkitaan todistustaakan jakautumista ostajan ja myyjän välillä asuinkiinteistön laatuvirhettä, virheen seuraamuksia ja virheeseen vetoamisen edellytyksiä koskevista propositioista. Tutkielman lainopillista metodia on täydennetty empiirisellä oikeustapausaineistolla, joka koostuu vuosina 2011–2021 annetuista hovioikeuksien kiinteistöriitoja koskeneista ratkaisuista, joissa on esiintynyt termi todistustaakka. Aineisto koostuu 22 hovioikeuden ratkaisusta ja niitä edeltäneistä käräjäoikeuksien tuomioista.

Lähtökohtaisesti todistustaakka seikasta on myös kiinteistöriidoissa sillä asianosaisella, jolla on seikkaa koskien väittämistaakka. Tämä on myös selvästi nähtävissä tutkitussa oikeuskäytännössä. Lähtökohta ei kuitenkaan ole poikkeukseton, vaan erilaisilla tapauskohtaisesti harkittavilla tekijöillä, kuten asianosaisten näyttömahdollisuuksilla, aineellisen oikeuden tavoitteilla ja kokemusperäisellä todennäköisyydellä voi olla merkitystä. Todistelultaan ja seikastoltaan usein monimutkaisissa kiinteistöriidoissa tapauskohtaiset tekijät korostuvat.

Todistustaakan jakautumiseen ostajan ja myyjän välillä voivat vaikuttaa lainsäätäjän tavoitteet edistää rehellistä kiinteistöjen vaihdantaa. Lojaliteettivelvollisuus sopimussuhteessa vaikuttaa ostajan ja myyjän erilaisiin toimimisvelvollisuuksiin: myyjän tulee antaa kiinteistöstä riittävät ja oikeat tiedot ja ostajan tulee selvittää mahdolliset virheellisyydet joutuisasti.

Myös kohtuusharkinta ja riskinjako myyjän ja ostajan välillä voivat vaikuttaa todistustaakan jakautumiseen. Kun myyjänä toimii rakentaja, on yhdessä oikeustapausaineiston ratkaisussa toteutettu käännettyä todistustaakkaa. Myyjä oli poikennut rakennuslupapiirustuksista, jolloin myyjän tuli osoittaa toteutettujen rakenteiden riskittömyys ja hyvän rakennustavan mukaisuus. Hovioikeus katsoi, että epäselvyys oli johtunut myyjän toiminnasta rakennusaikana, jolloin myyjän tuli kantaa haitallinen seuraus selvittämättä jäämisen riskistä.

Todistustaakan jakautumiseen vaikuttavat myös tietyt vakiintuneet todistustaakkasäännöt. Kun yleensä todistustaakka reklamaation tapahtumisesta on reklamaatiovelvollisella, näkyy tämä kiinteistöriidoissa niin, että ostajalla on todistustaakka myös siitä, että reklamaatio täyttää kaikki maakaaressa säädetyt reklamaation edellytykset.