Pantinhaltijan asema hallinnanjakosopimuksen muutos- ja päättämistilanteissa

Abstract

Pro gradu -tutkielmani aiheena on pantinhaltijan asema hallinnanjakosopimuksen muutos- ja päättämistilanteissa. Hallinnanjakosopimuksella jaetaan yhteisomistetun kiinteistön hallinta niin, että kukin omistajista saa erikseen merkityn hallinta-alueen kiinteistöltä. Omistaja saa käyttää omaa hallinta-aluettaan yksinomistajan tapaan. Lisäksi kukin yhteisomistaja voi kiinnittää omistamansa määräosan ja sitä koskevan hallinta-alueen velan vakuudeksi. Tehty hallinnanjakosopimus parantaa määräosan vakuusarvoa ja tämän vuoksi hallinnanjakosopimukseen tehtävät muutokset sekä sopimuksen ennenaikainen päättäminen voivat heikentää määräosan vakuusarvoa ja sitä kautta pantinhaltijan asemaa.

Tarkastelen tutkielmassani sitä, miten pantinhaltijan asemaa hallinnanjakosopimuksen muutos- ja päättämistilanteissa on pyritty suojaamaan lainsäädännön sekä muiden oikeudellisten keinojen, kuten sopimus- ja panttioikeuden yleisten oppien ja periaatteiden avulla. Tutkimusmetodina on käytetty lainoppia.

Lainsäädännön osalta on ensisijaisesti tarkasteltu sitä, onko maakaaressa asetettu rajoituksia pantinhaltijan asemaa heikentäville hallinnanjakosopimuksen muutos- ja päättämistilanteille. Tutkielmassa on havaittu, että maakaaren sääntely on näiden kysymysten osalta puutteellinen. MK 14 luvun 14 §:ssä on säännelty hallinnanjakosopimusten muutostilanteita. Sen sijaan MK 14 luvun 16 §, jonka oikeuskirjallisuudessa sekä kirjaamisviranomaisen ohjeistuksessa on katsottu soveltuvan hallinnanjakosopimusten poistamistilanteisiin, ei tutkielmassa saatujen tulosten perusteella näyttäisi soveltuvan niihin. Näin ollen on havaittu, että maakaaren puutteellisuuden lisäksi sen soveltamisalaa on myös tutkimusaiheen osalta sovellettu virheellisesti. Tutkielmassa saatujen tulosten mukaan on kuitenkin mahdollista, että hallinnanjakosopimuksen poistamistilanteet voisivat mahdollisesti kuulua rikoslain 28 luvun 12 §:n mukaisen vakuusoikeuden loukkauksen tunnusmerkistön piiriin.

Lainsäädännön asettamien rajoitusten lisäksi tutkielmassa havaittiin, että pantinhaltijan on mahdollista estää itselleen vahingolliset muutos- ja päättämistilanteet jo panttioikeutta perustettaessa panttaussitoumukseen tai luottosopimukseen otettavilla ehdoilla. Lisäksi sopimusoikeuden lojaliteettiperiaate ja panttioikeuteen kuuluvat yleiset periaatteet kieltävät panttivelallista toteuttamasta pantin arvoa alentavia toimenpiteitä, joihin myös hallinnanjakosopimuksen muutos- ja päättämistilanteet voivat kuulua.