Asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön teettämisen edellytykset ja riskienhallinta osakkeenomistajan näkökulmasta

Abstract

Vuonna 2010 asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AOYL) koki kokonaisuudistuksen, jonka myötä lakiin lisättiin pykälät osakkeenomistajan oikeudesta teettää kunnossapitotyö asunto-osakeyhtiön puolesta (AOYL 4:4–5). Näiden pykälien tavoitteina oli selkeyttää epäselvää oikeustilaa ja kunnossapitovastuun jakautumista osakkeenomistajan ja yhtiön välillä sekä parantaa osakkeenomistajien oikeussuojaa. Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, mitkä ovat edellytykset ja riskit asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan kunnossapitotyön teettämisoikeudelle sekä osakehuoneistossa että yhtiön tiloissa. Lisäksi arvioidaan sitä, onko nykyisille AOYL 4:4–5:ille jonkinlaista muutostarvetta. Kysymyksenasettelusta johtuen tutkimuksessa käytetään lainopillista ja de lege ferenda -metodia.

Edellytykset ja riskit poikkeavat toisistaan riippuen siitä, suoritetaanko kunnossapitotyö osakehuoneistossa (AOYL 4:4) vai yhtiön tiloissa (AOYL 4:5). Keskeisimmäksi eroksi havaittiin se, että kynnys teettämisoikeuden edellytysten täyttymiselle on huomattavasti korkeammalla yhtiön tilojen kuin osakehuoneiston osalta. AOYL 4:4:n mukaiset edellytykset täyttyvät varsin moninaisissa tilanteissa, kun taas AOYL 4:5:n mukaiseen teettämisoikeuteen tulisi turvautua vain erittäin harkitusti ja äärimmäisissä poikkeustapauksissa.

Tutkimuksessa huomataan, että osakkeenomistajalla on hyvät työkalut teettämisoikeuksiin liittyvien riskien hallintaan. Keskeistä riskienhallinnan kannalta on edellytysten ja niiden muoto- ja menettelysäännösten tunteminen. Tärkeintä osakkeenomistajan näkökulmasta on, että yhtiön korjauskustannukset eivät jää edes osittain hänen maksettavakseen. Sekä osakkaan että yhtiön etuna on, että yhtiö huolehtii aina ensisijaisesti omasta kunnossapitovastuustaan.

Tutkitut lainkohdat ovat toimivia, ne ovat saavuttaneet suurimmalta osin lakimuutoksen niille asettamat tavoitteet ja ne vastaavat voimassa olevaa oikeustilaa. Näin ollen lakia ei ole tarkoituksenmukaista päivittää tai muuttaa pykälien osalta. Nykyinen lainsäädäntö mahdollistaa osakkeenomistajan teettämisoikeutta koskevan oikeussuojan toteutumisen mahdollisimman monissa eri tilanteissa. Ongelmat pykälien käytännön soveltamisessa johtuvat siitä, että yksittäiset tilanteet poikkeavat yksityiskohdiltaan toisistaan. Olisikin toivottavaa, että verrattain tuore ja pirstaleinen oikeuskäytäntö tulisi tarkentumaan ja laajentumaan tulevina vuosina, erityisesti yhtiö- ja oikeuskäytäntöä ohjaavien ylimpien tuomioistuinten ratkaisujen myötä.