Kiinteistön salaisen omistajan asema suhteessa julkiomistajan velkojiin : erityisesti panttivelkojan tietoisuus sitovuusperusteena

Abstract

Kiinteistön salainen omistaminen on yhteiskunnallisesti merkittävä ja suhteellisen yleinen ilmiö. Salaisen omistuksen tilanne syntyy, kun henkilö ostaa kiinteistön omissa nimissään toisen lukuun. Tutkielman lähtökohtana on, että kiinteistön salainen omistaja ja julkiomistaja elävät parisuhteessa keskenään. Puolisot ovat tarkoittaneet hankkia kiinteistön yhteiseksi, mutta kiinteistö on ostettu vain toisen puolison nimiin, koska puolisot eivät ole ymmärtäneet omistussuhteiden merkitystä. Kiinteistön osalta keskeinen luotonannossa käytetty vakuus on panttioikeus ja tyypillisesti puolisot asettavat velan vakuudeksi omistamansa kiinteistön.

Tämän tutkielman tarkoituksena on selvittää, miten kiinteistön julkiomistajan panttivelkojan tosiasiallinen tieto salaisen omistajan oikeudesta vaikuttaa panttivelkojan oikeusasemaan, kun panttivelkoja on tietoinen salaisen omistajan oikeudesta panttaussopimuksen tekohetkellä. Salaisen omistajan oikeuden sivullissitovuudella on käytännön merkitystä muun muassa tilanteessa, jossa kyse on panttivelkojan oikeudesta periä julkiomistajan velkoja panttioikeuden perusteella. Kysymyksen ratkaisemiseksi tarkasteltiin myös salaisen omistajan suhdetta julkiomistajan ulosmittaus- ja konkurssivelkojiin. Salaisen omistajan oikeus sitoo lähtökohtaisesti vain inter partes. Tutkielmassa on päädytty siihen, että salaisen omistajan oikeus ei lähtökohtaisesti sido sivullista, vaan vaadeoikeus rajoittuu ainoastaan inter partes -suhteeseen. Salaisen omistajan oikeus ei saa esineoikeudellista suojaa, jolloin tilanteeseen ei sovelleta aikaprioriteettiperiaattetta, eli lähtökohtana kollisionratkaisussa on sitomattomuusperiaate.

Tällöin tietoisuus toimii sitovuusperusteena. Tutkielmassa keskeisessä asemassa on ollut MK 3:8 analoginen soveltaminen, mikä on mahdollistanut tietoisuuden hyväksymisen sitovuusperusteena myös salaisen omistuksen tilanteissa.

Tutkielman tarkoituksena on osoittaa, että panttivelkojan tietoisuudelle tulisi antaa merkitystä ratkaistaessa salaisen omistuksen ja panttivelkojan kollisiotilannetta. Panttivelkojan toiminta on vastoin vaihdannan yleisiä periaatteita ja kohtuusyyt puoltavat salaisen omistajan oikeuden suojaamista. Panttivelkojan tulisi kieltäytyä perustamasta salaisen omistajan kanssa ristiriitaista oikeutta ja neuvoa puolisoita korjaamaan oikeustila puolisoiden tarkoitusta vastaavaksi.