Panttivelkojan asema ulosottomyynnissä

Abstract

Tutkielmassa käsitellään kiinteistöpanttivelkojan oikeusasemaa pantinomistajavelallisen ulosottomyynnissä. Ulosottokaaren mukaan myynti edellyttää ensin ulosottoperustetta ja sen perusteella toimitettua ulosmittausta. Panttivelkojan on mahdollista liittyä menettelyyn myös ilman ulosottoperustetta. Ulosmitattu omaisuus myydään ulosottomiehen toimittamalla julkisella huutokaupalla (huutokauppa) taikka muulla tavalla, kuten toimeksiannolla (vapaa myynti). Julkinen huutokauppa on aina käytettävissä. Huutokaupalla tarkoitetaan ulosottomiehen toimittamaa julkista huutokauppaa. Kaikki muut myyntitavat ovat vapaita myyntejä.

Ulosottomyynnissä on voimassa erilaisia osapuolia suojaavia hintarajoja, kuten 1) turhan ulosmittauksen kieltoon liittyvä vähimmäismäärän vaatimus, 2) käypään hintaan sidottu vähimmäishinta, 3) hakijaa paremmassa etuoikeusasemassa olevia oikeuden haltijoita suojaava alin hyväksyttävä tarjous, sekä 4) parhaalla etuoikeudella olevan hakijan saatavan mukaan määräytyvä myynnin kielto-oikeus.

Yleistasolla panttivelkojan asemaa kiinteistön ulosottomyynnissä voi sanoa hyväksi. Ulosottomyyntiä koskevat säännökset ovat selkeitä ja varsinainen myyntiprosessi toimiva. Käytännössä ongelmia liittyy lähinnä vähimmäishintasäännön tulkintaan, monimutkaisiin valvontamenettelyihin ja nk. nettihuutokauppaan myyntitapana. Vähimmäishintaa joutuu ulosottomies tapauskohtaisesti arvioimaan. Selvästi alle käyvän arvon olevana hintana on yleisesti pidetty hintaa, joka alittaa n. 70 % kiinteistön käyvästä arvosta.