Asunto- tai kiinteistökaupasta vetäytyminen

Abstract

Tutkielmassa tarkastellaan asunto- ja kiinteistökaupasta vetäytymistä. Tutkielmassa vetäytymisellä tarkoitetaan sitä, että toinen osapuoli kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa hyväksytyn tarjouksen jälkeen. Tutkimuksen tarkoitus on selvittää, sitovatko hyväksytyt tarjoukset osapuolia asunto- ja kiinteistökaupassa ja mitä oikeusvaikutuksia hyväksytyillä tarjouksilla on. Tutkielmassa myös selvitetään käsirahallisen ja vakiokorvauslausekkeellisen ostotarjouksen, varausmaksun sekä esisopimuksen merkitys kaupasta vetäytymisessä.

Tutkielmassa käsitellään ensin oikeustoimilain mukaisten tarjousten sääntelyä ja kuinka sopimus lain mukaan syntyy. Koska oikeustoimilain sääntelyä sovelletaan asuntokauppaan, käsitellään seuraavaksi tarjouksia osana asuntokaupan valmistelua. Tämän jälkeen tutustutaan asuntokauppalain sääntelemään varausmaksuun, käsirahaan ja vakiokorvaukseen osana asuntokauppaa. Asuntokauppaa käsittelevän luvun lopussa käsitellään vielä rakennusvaiheessa olevan ja uuden valmiin asunnon kauppaa koskevaa sääntelyä.

Kiinteistökauppaa käsitellään tutkimukseni kolmannessa luvussa. Kiinteistökaupassa olennaista on se, että maakaari sääntelee kiinteistökaupan määrämuotoiseksi oikeustoimeksi. Näin ollen oikeustoimilakia ei sovelleta kiinteistökaupassa annettuihin tarjouksiin, vaan lopullinen osapuolia velvoittava sopimus syntyy vasta kun maakaaren mukainen määrämuotoinen esisopimus tai kauppakirja on laadittu. Käsirahaa ja vakiokorvausta käytetään myös kiinteistökaupassa, mutta niiden merkitys on erilainen verrattuna asuntokauppaan.

Viimeisenä tarkastelen sääntelyltään kiinteistökaupan ja asuntokaupan välimuotoa eli kauppaa vuokraoikeudesta rakennuksineen. Vuokraoikeus rinnastetaan kiinteistön kauppaan, mutta kaupasta vetäytymisen tutkimuksessa vuokraoikeus on kuitenkin lähempänä asuntokauppaa, sillä sen kauppaa ei ole tehtävä määrämuodossa, joten sopimuksen syntymiseen sovelletaan oikeustoimilakia.

Tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että asuntokaupasta voidaan vetäytyä, jos siitä on etukäteen hyväksytyssä tarjouksessa sovittu. Kiinteistökaupassa taas voidaan vetäytyä aina siihen hetkeen asti, kun maakaaren muotomääräykset täyttävä esisopimus tai kauppakirja on allekirjoitettu. Käsirahallinen ja vakiokorvauslausekkeellinen tarjous ovat keinoja sopia mahdollisuudesta vetäytyä kaupasta. Käsirahasta ja vakiokorvauksesta menetettävä määrä kuitenkin riippuu siitä, onko kyseessä asuntokauppa, kiinteistökauppa vai vuokraoikeuden kauppa.

Tutkimusmenetelmä on lainopillinen eli oikeusdogmaattinen ja lähteinä on käytetty lainsäädäntöä, lainvalmisteluaineistoa, oikeuskirjallisuutta ja oikeuskäytäntöä.