Purkukynnys kosteus- ja mikrobivaurioituneen asuinhuoneiston ja asuinkiinteistön kaupassa

Abstract

Kosteus- ja mikrobivauriot ovat nykyään yleisin asuntokauppariitojen aihe Suomessa. Tässä tutkielmassa ongelmaa tarkastellaan asuntokauppalain ja maakaaren laatuvirhe- ja purkusäännösten (AsKL 6:11 ja 6:16 sekä MK 2:17) näkökulmasta. Tutkielman tarkoituksena on selvittää, miten kosteus- ja mikrobivaurioita arvioidaan asunnon laatuvirheenä ja milloin tällainen virhe katsotaan niin olennaiseksi, että kaupan purkukynnys ylittyy. Tutkimuskysymystä lähestytään ensin oikeusdogmatiikan avulla. Aluksi on selvitettävä laatuvirhe- ja seuraamusjärjestelmän systematiikkaa ja käsitteistöä, jotta olennaisuusvaatimuksen ydinkysymyksiin voidaan päästä käsiksi. Tämän jälkeen tutkielmassa syvennytään tulkitsemaan virheen olennaisuuden arviointikriteereitä haitasta sekä korjauskustannusten ja korjausajan kohtuuttomuudesta.

Tutkielma sisältää myös empiirisen osion, jossa käsitellään laatuvirhejärjestelmän sisäistä logiikkaa ja purkukriteerien keskinäistä dynamiikkaa vuosien 2015–2018 hovioikeuskäytännön perusteella. Hovioikeuskäytännöstä voidaan tehdä ainakin kaksi tärkeää havaintoa. Näistä ensimmäinen on se, että oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä vallitsee epävarmuus siitä, ovatko laatuvirhetyypit toisiinsa nähden poissulkevia vai eivät. Toinen puolestaan on se, että virheen olennaisuuden edellytyksenä olevan haitan arviointi on siltä osin epäyhtenäistä, että vain puolessa käsitellyistä tapauksista terveyshaitan kohdalla edellytettiin sisäilmayhteyttä. Oikeustilan epäselvyys on nähdäkseni omiaan kasvattamaan riitaisuuksien määrää ja vaarantamaan osapuolten oikeussuojaa.

Vastaus tutkimuskysymykseen on se, että asunnossa katsotaan olevan olennainen virhe ainakin silloin, kun asuinkelpoisena myydyssä asunnossa paljastuu laadultaan ja laajuudeltaan vakavia kosteus- ja mikrobivaurioita. Tällöin osapuolten välillä oikeudenmukaisempana voidaan pitää kaupan purkamista kuin sen pysyttämistä voimassa. Keskeisenä johtopäätöksenä tutkielmassa on se, että KKO 2015:58 ennakkoratkaisu on vapauttanut purkuarvioinnin aiempaa kokonaisvaltaisemmaksi. Vaikka arviointi painottuu edelleen korjauskustannuksia koskevaan kriteeriin, niin harkinta on kuitenkin muuttunut selkeästi tasapainoisemmaksi. Korjauskustannusten kohtuullisuutta ei enää arvioida ainoastaan suhteessa maksettuun kauppahintaan, vaan sen rinnalle on noussut yhtä vahvana perusteena korjauksiin liittyvät riskit. Tutkielmassa todetaan, että linjaus on vähentänyt polarisaatiota korkea- ja matalahintaisten kauppojen välillä. Tutkielman lopputuloksena on se, että purkukynnyksen havaittiin pysyneen samalla tasolla kuin ennen ratkaisua. Lopuksi esitetään, että myyjän oikeusvarmuus tulisi huomioida myös aikaperspektiivistä.