Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan hallintaoikeuteen puuttuminen erityisesti yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta
Järvelä, Tuuli (2019)
Lapin yliopisto
2019
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202003107802
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202003107802
Tiivistelmä
Keskeisin asunto-osakeyhtiön osakkeenomistuksesta johtuva oikeus on osakkeenomistajan oikeus hallita tiettyä ja tietynlaista huoneistoa asunto-osakeyhtiön omistamassa asuinrakennuksessa. Asunto-osakeyhtiöoikeudellisen hallintaoikeuden katsotaan olevan yksinomainen, jakamaton, jatkuva ja vahvasti omistusoikeutta muistuttava oikeus. Arkikielessä kuuleekin usein puhuttavan asunnon omistamisesta. Toisin kuin omistusoikeuden osalta, hallintaoikeuteen puuttumista ei ole suojattu lailla. Työn alussa tarkastellaan osakkeenomistajan hallintaoikeuden sisältöä, kyseisen oikeuden vahvuutta ja asunto-osakeyhtiön oikeutta puuttua osakkaan hallinnoimaan tilaan.
Osakkaan hallintaoikeuteen puuttumista tapahtuu erityisesti asunto-osakeyhtiön suorittaessa kunnossapitovastuulleen kuuluvia peruskorjauksia, kuten koko rakennuksen kattavaa linjasaneerausta. Asunto-osakeyhtiöllä on lähtökohtaisesti oikeus toteuttaa kyseinen kunnossapitotyö tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla, eikä yhtiö ole sidottu osakkaiden mahdollisesti esittämiin toiveisiin työmenetelmistä. Asunto-osakeyhtiön on kohdeltava osakkeenomistajia yhdenvertaisesti myös kunnossapitotyötä teettäessään. Ajoittain yhtiön on kuitenkin puututtava tietyn osakkaan hallintaoikeuteen enemmän kuin muiden osakkaiden. Tällainen muista poikkeava puuttuminen johtuu usein tietyn huoneiston ominaisuuksista, joiden takia remontin toteuttaminen samalla tapaa muiden huoneistojen kanssa olisi sekä rakennusteknisesti haastavampaa että kalliimpaa. Asunto-osakeyhtiön vaihtoehtoina ovat tällöin suorittaa remontti muista huoneistoista lopputulokseltaan poikkeavalla tapaa tai investoida kyseiseen huoneiston kunnossapitotyöhön enemmän rahaa, jonka seurauksena lopputulos vastaisi rakennuksen muita huoneistoja. Usein asunto-osakeyhtiö päätyy ensin esitettyyn vaihtoehtoon, jonka kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet omistava osakas kokee epäoikeutetuksi ja yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi.
Asunto-osakeyhtiönlain ensimmäisen luvun perusperiaatteisiin kuuluvasta yhdenvertaisuusperiaatteesta johtuu, ettei yhtiö saa ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua yhtiön tai osakkeenomistajan kustannuksella. Kun yhtiö päättää toteuttaa kunnossapitotyön tietyn osakkaan huoneistossa ylimääräisiä kustannuksia välttäen vastaavin menetelmin, mutta eri vaikutuksin kuin muissa huoneistossa, yhtiö hyötyy pienempien kokonaiskustannusten myötä rahallisesti. Tutkielmassa tarkastellaan sitä, millä edellytyksin tietyn osakkaan hallintaan enemmän puuttuva päätös on yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisena hyväksyttävä. Päätöksen hyväksyttävyys keskittyy pitkälti huolellisuusarviointiin, eli siihen onko asunto-osakeyhtiö noudattanut riittävää huolellisuutta tietyn osakkaan hallintaan enemmän puuttuvan ratkaisun valitessaan.
Osakkaan hallintaoikeuteen puuttumista tapahtuu erityisesti asunto-osakeyhtiön suorittaessa kunnossapitovastuulleen kuuluvia peruskorjauksia, kuten koko rakennuksen kattavaa linjasaneerausta. Asunto-osakeyhtiöllä on lähtökohtaisesti oikeus toteuttaa kyseinen kunnossapitotyö tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla, eikä yhtiö ole sidottu osakkaiden mahdollisesti esittämiin toiveisiin työmenetelmistä. Asunto-osakeyhtiön on kohdeltava osakkeenomistajia yhdenvertaisesti myös kunnossapitotyötä teettäessään. Ajoittain yhtiön on kuitenkin puututtava tietyn osakkaan hallintaoikeuteen enemmän kuin muiden osakkaiden. Tällainen muista poikkeava puuttuminen johtuu usein tietyn huoneiston ominaisuuksista, joiden takia remontin toteuttaminen samalla tapaa muiden huoneistojen kanssa olisi sekä rakennusteknisesti haastavampaa että kalliimpaa. Asunto-osakeyhtiön vaihtoehtoina ovat tällöin suorittaa remontti muista huoneistoista lopputulokseltaan poikkeavalla tapaa tai investoida kyseiseen huoneiston kunnossapitotyöhön enemmän rahaa, jonka seurauksena lopputulos vastaisi rakennuksen muita huoneistoja. Usein asunto-osakeyhtiö päätyy ensin esitettyyn vaihtoehtoon, jonka kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet omistava osakas kokee epäoikeutetuksi ja yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi.
Asunto-osakeyhtiönlain ensimmäisen luvun perusperiaatteisiin kuuluvasta yhdenvertaisuusperiaatteesta johtuu, ettei yhtiö saa ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua yhtiön tai osakkeenomistajan kustannuksella. Kun yhtiö päättää toteuttaa kunnossapitotyön tietyn osakkaan huoneistossa ylimääräisiä kustannuksia välttäen vastaavin menetelmin, mutta eri vaikutuksin kuin muissa huoneistossa, yhtiö hyötyy pienempien kokonaiskustannusten myötä rahallisesti. Tutkielmassa tarkastellaan sitä, millä edellytyksin tietyn osakkaan hallintaan enemmän puuttuva päätös on yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisena hyväksyttävä. Päätöksen hyväksyttävyys keskittyy pitkälti huolellisuusarviointiin, eli siihen onko asunto-osakeyhtiö noudattanut riittävää huolellisuutta tietyn osakkaan hallintaan enemmän puuttuvan ratkaisun valitessaan.