Vastuunrajoitusehdoista yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa
Roos, Janita (2023)
Lapin yliopisto
2023
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2023022228347
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2023022228347
Tiivistelmä
Myyjän virhevastuuta on mahdollista rajoittaa kiinteistön kaupassa kauppakirjaan otettavalla vastuunrajoitusehdolla. Vastuunrajoitusehtojen käytölle on kuitenkin asetettu maakaaressa tiettyjä rajoituksia. MK 2:9.2:n mukaan ostajan MK 2:17–34:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Lainkohdassa mainitun vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksen sisältö on kuitenkin jäänyt tulkinnanvaraiseksi. Oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa yksilöintivaatimusta on tulkittu eri tavoin.
Tutkimuksessa tarkastellaan lainopillisen metodin avulla millaista yksilöintiä vastuunrajoitusehdolta MK 2:9.2:ssa edellytetään eli minkälainen vastuunrajoitusehto katsotaan yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa sitovaksi. Vastuunrajoitusehtojen yksilöinnin ongelmallisuus tulee esille erityisesti salaisten virheiden kohdalla, joten lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan sitä, onko myyjän vastuun rajoittaminen salaisesta virheestä mahdollista.
Johtopäätöksenä voidaan todeta vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksen sisällön olevan yhä epäselvä. Oikeustilan selkeytyminen edellyttäisi uusia korkeimman oikeuden ratkaisuja. Oikeustila vaikuttaisi kuitenkin olevan kehittymässä siihen suuntaan, ettei vastuunrajoitusehdossa edellytetä konkreettisten virheiden luettelointia, vaan vastuun rajoittaminen tätä yleisemmälläkin tasolla olisi mahdollista. Tätä tulkintaa tukee viimeisin vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksesta annettu korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2012:72, tämän jälkeinen hovioikeuksien ratkaisukäytäntö, viimeaikaisessa oikeuskirjallisuudessa esitetyt kannanotot sekä oikeusvertailevat argumentit Ruotsin oikeudesta.
Tutkimuksessa tarkastellaan lainopillisen metodin avulla millaista yksilöintiä vastuunrajoitusehdolta MK 2:9.2:ssa edellytetään eli minkälainen vastuunrajoitusehto katsotaan yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa sitovaksi. Vastuunrajoitusehtojen yksilöinnin ongelmallisuus tulee esille erityisesti salaisten virheiden kohdalla, joten lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan sitä, onko myyjän vastuun rajoittaminen salaisesta virheestä mahdollista.
Johtopäätöksenä voidaan todeta vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksen sisällön olevan yhä epäselvä. Oikeustilan selkeytyminen edellyttäisi uusia korkeimman oikeuden ratkaisuja. Oikeustila vaikuttaisi kuitenkin olevan kehittymässä siihen suuntaan, ettei vastuunrajoitusehdossa edellytetä konkreettisten virheiden luettelointia, vaan vastuun rajoittaminen tätä yleisemmälläkin tasolla olisi mahdollista. Tätä tulkintaa tukee viimeisin vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksesta annettu korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2012:72, tämän jälkeinen hovioikeuksien ratkaisukäytäntö, viimeaikaisessa oikeuskirjallisuudessa esitetyt kannanotot sekä oikeusvertailevat argumentit Ruotsin oikeudesta.