Laatuvirheen hinnanalennuksen määrittäminen kiinteistön kaupassa

Abstract

Hinnanalennus on oikeusseuraamus, jonka tavoitteena on palauttaa ostajan ja myyjän välinen sopimustasapaino silloin, kun kaupan kohteessa on virhe, joka aiheuttaa arvonalentumista kaupan kohteessa. Kiinteistön kaupan hinnanalennuksen laskemista ja määräytymistä sääntelevä lainkohta on maakaaren (540/1995) 2 luvun 31 §. Vaikka MK 2:31 on sanamuodoltaan varsin yksinkertainen ja ytimekäs, on se aiheuttanut säännöksen soveltamiskäytännössä paljon tulkinnanvaraisuutta. Erityisesti korjaustoimenpiteistä aiheutuvan ylimääräisen arvonnousun huomioiminen hinnanalennuksen määrässä on aiheuttanut hankaluuksia käytännön tasolla. Tutkielmassa tarkastellaan, miten hinnanalennuksen määrittämiseen vaikuttavat virheen korjaustoimenpiteistä aiheutuneet korjauskustannukset, ja miten hinnanalennus voidaan määrittää näitä korjauskustannuksia apukeinona käyttäen. Korjauskustannusten käyttäminen hinnanalennuksen määrittämisen perusteena käy ilmi maakaarta koskevasta hallituksen esityksestä (HE 120/1994).

Tutkielmassa selvitetään lainopillista tutkimusmetodia käyttäen hinnanalennuksen sisältöä ja seikkoja, jotka vaikuttavat sen määräytymiseen. Tutkielma on rajattu koskemaan hinnanalennuksen määrittämistä silloin, kun kiinteistössä on todettu laatuvirhe. Tutkielman tarkoituksena on ensinnäkin selvittää, miten korjauskustannukset tulee ottaa huomioon MK 2:31:n mukaisen hinnanalennuksen määrittämisessä ja toiseksi, miten vikojen ja puutteiden korjaustoimenpiteistä aiheutuva ylimääräinen arvonnousu tulee huomioida MK 2:31:n mukaisen hinnanalennuksen määrittämisessä.