Kaupanvahvistajajärjestelmän rooli kiinteistöjen vaihdannassa
Nykänen, Aleksi (2023)
Nykänen, Aleksi
Lapin yliopisto
2023
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20231025141419
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20231025141419
Tiivistelmä
Kaupanvahvistus on ollut osa kiinteistön kaupan määrämuotoa vuodesta 1933 saakka, jolloin se luotiin ehkäisemään pula-aikana yleistyneitä kiinteistönomistajien toteuttamia ja heidän velkojiaan vahingoittavia valekauppoja. Sittemmin kaupanvahvistus on saanut lukuisia muita tarkoituksia etenkin kaupanvahvistajan ilmoitusvelvollisuuteen kytkeytyvänä. Tutkielmassa pyritään vastaamaan siihen, minkälainen tavoitteenasettelu on kaupanvahvistusta koskevan nykyisen sääntelyn taustalla, sekä toteutuvatko sääntelyn taustalla olevat tavoitteet. Tutkimussuuntaus on lainsäädäntötutkimuksellinen, jossa hyödynnetään useita tutkimusmenetelmiä asetettuun tutkimuskysymykseen vastaamiseksi.
Kaupanvahvistusta koskevan sääntelyn taustalla havaittiin vaikuttaneen ainakin tavoitteet lisätä kiinteistön luovutuksen osapuolten vakaata harkintaa ja luovutuksen luotettavuutta sekä ehkäistä pätemättömyysperusteiden esiintymismahdollisuuksia. Kiinteistöjen luovutusten julkisuuden kannalta sääntelyn tavoitteeksi havaittiin etenkin tuottaa kiinteistöjen kauppahintarekisterin tietosisältöä, jonka kautta mm. sujuvoitetaan kirjaamisviranomaisen toimintaa sekä mahdollistetaan maanhankinnan valvontajärjestelmät. Lisäksi luovutusten julkisuudella on merkitystä kiinteistön luovuttajan velkojien kannalta. Mainittuja tavoitteita kaupanvahvistajat toteuttavat tarkastus- ja ilmoitusvelvollisuuksiensa kautta.
Hallituksen esityksissä sekä muussa lainvalmistelussa kaupanvahvistajan ilmoitusvelvollisuuden myötä tuotetun tiedon merkitys on korostunut. Voidaan sanoa, että kaupanvahvistus toteuttaa tätä kautta välillisesti myös kiinteistöjen kauppahintarekisterin kaikkia tarkoitusperiä. Sen sijaan kaupanvahvistuksen merkitys kiinteistön luovutuksen osapuolia suojaavana tekijänä on kritiikille altista, vaikka kaupanvahvistajajärjestelmän olemassaoloa on perusteltu jokaisen lakimuutoksen yhteydessä myös näillä argumenteilla.
Tutkielmassa todetaan, että kaupanvahvistus näyttää historiansa aikana kehittyneen jokseenkin erottamattomaksi kokonaisuudekseen kiinteistöjen vaihdantaa koskevassa sääntely-ympäristössä. Kaupanvahvistajajärjestelmän myös havaittiin muuttuneen huomattavan pitkälti Maanmittauslaitoksen määräämien kaupanvahvistajien varaan rakentuneeksi, mikä ei liennyt lainsäätäjän alkuperäinen tarkoitus. Lisäksi havaittiin muun muassa, että kiinteistön luovutus tapahtuu edelleen ylivoimaisesti useammin ns. perinteisenä kirjallisena luovutuksena, vaikka kiinteistön luovutus on ollut jo miltei vuosikymmenen mahdollista tehdä myös sähköisessä asiointijärjestelmässä, jossa kaupanvahvistusta ja luovutuksen osapuolten samanaikaista läsnäoloa ei edellytetä.
Kaupanvahvistusta koskevan sääntelyn taustalla havaittiin vaikuttaneen ainakin tavoitteet lisätä kiinteistön luovutuksen osapuolten vakaata harkintaa ja luovutuksen luotettavuutta sekä ehkäistä pätemättömyysperusteiden esiintymismahdollisuuksia. Kiinteistöjen luovutusten julkisuuden kannalta sääntelyn tavoitteeksi havaittiin etenkin tuottaa kiinteistöjen kauppahintarekisterin tietosisältöä, jonka kautta mm. sujuvoitetaan kirjaamisviranomaisen toimintaa sekä mahdollistetaan maanhankinnan valvontajärjestelmät. Lisäksi luovutusten julkisuudella on merkitystä kiinteistön luovuttajan velkojien kannalta. Mainittuja tavoitteita kaupanvahvistajat toteuttavat tarkastus- ja ilmoitusvelvollisuuksiensa kautta.
Hallituksen esityksissä sekä muussa lainvalmistelussa kaupanvahvistajan ilmoitusvelvollisuuden myötä tuotetun tiedon merkitys on korostunut. Voidaan sanoa, että kaupanvahvistus toteuttaa tätä kautta välillisesti myös kiinteistöjen kauppahintarekisterin kaikkia tarkoitusperiä. Sen sijaan kaupanvahvistuksen merkitys kiinteistön luovutuksen osapuolia suojaavana tekijänä on kritiikille altista, vaikka kaupanvahvistajajärjestelmän olemassaoloa on perusteltu jokaisen lakimuutoksen yhteydessä myös näillä argumenteilla.
Tutkielmassa todetaan, että kaupanvahvistus näyttää historiansa aikana kehittyneen jokseenkin erottamattomaksi kokonaisuudekseen kiinteistöjen vaihdantaa koskevassa sääntely-ympäristössä. Kaupanvahvistajajärjestelmän myös havaittiin muuttuneen huomattavan pitkälti Maanmittauslaitoksen määräämien kaupanvahvistajien varaan rakentuneeksi, mikä ei liennyt lainsäätäjän alkuperäinen tarkoitus. Lisäksi havaittiin muun muassa, että kiinteistön luovutus tapahtuu edelleen ylivoimaisesti useammin ns. perinteisenä kirjallisena luovutuksena, vaikka kiinteistön luovutus on ollut jo miltei vuosikymmenen mahdollista tehdä myös sähköisessä asiointijärjestelmässä, jossa kaupanvahvistusta ja luovutuksen osapuolten samanaikaista läsnäoloa ei edellytetä.