Kiinteistönvälittäjän petos asunto- ja kiinteistökaupassa

Abstract

Tutkielmassa selvitetään, milloin kiinteistönvälittäjän menettely täyttää petoksen tunnusmerkistön asunto- ja kiinteistökaupassa. Tutkielmassa hyödynnetään metodeina rikoslainoppia ja empiiristä oikeustutkimusta. Käytännöllisen lainopin menetelmin tutkielmassa tutkitaan oikeusnormeja ja esitetään niitä koskevia tulkintasuosituksia. Tutkittavien oikeusnormien keskiössä ovat rikoslain (39/1889) 36 luvun petossäännökset.

Empiirisen kvalitatiivisen analyysin aineistona on hovioikeuden ratkaisuja. Tutkielmassa analysoitavaan otokseen on valittu 15 hovioikeuden ratkaisua vuosilta 2011–2025. Otokseen valittujen ratkaisujen ulkopuolelle jätettiin ratkaisuja, jotka eivät liittyneet tutkimuskysymykseen. Hovioikeuden ratkaisuaineistoa analysoidaan voimassa olevan oikeuden selvittämiseksi, tulkintasuositusten antamiseksi ja tuomioiden perusteluissa esitettyjen argumenttien systematisoimiseksi.

Siviilioikeudellisten säännösten avulla tutkielmassa hahmotetaan, millä edellytyksin petoksen osatunnusmerkistötekijät, esimerkiksi erehdyttäminen ja taloudellinen vahinko, täyttyvät kiinteistönvälittäjän kohdalla. Erehdyttämisen tai erehdyksen hyväksikäyttämisen voidaan katsoa vaihtelevan tilanteittain vain vähän. Käytännössä kyse on joko väärän tiedon antamisesta tai tiedon antamatta jättämisestä. Kuten hovioikeuden ratkaisuaineisto osoittaa, välittäjän petollinen menettely on useimmissa tapauksissa tiedonanto- tai selonottovelvollisuuden vastaista menettelyä. Arviointi on korostuneen tapauskohtaista kaupan kohteen yksilöllisten ominaisuuksien takia.

Vaikka tutkimukseen ei koottu kattavaa aineistoa käräjäoikeuksista, toimitettujen hovioikeuksien ratkaisujen niukka määrä indikoi, etteivät kiinteistönvälittäjää koskevat petosepäilyt päädy merkittävissä määrin tuomioistuimen ratkaistavaksi. Kyse voi olla ensinnäkin siitä, ettei mahdollisuutta kaupan kohteen virheen olennaisuudesta ja toiminnan tahallisuudesta tunnisteta. Toisaalta kyse saattaa olla tilanteista, joissa ei ole toimittu tahallisesti, vaan kyse on tuottamuksesta. Kolmanneksi välittäjät saattavat toimia tapauksissa hyvän välitystavan edellyttämällä tavalla, jolloin syytä välittäjän petollisen menettelyn arvioimiselle ei ole.