Myyjän vastuu ja sen rajoittaminen asunnon tai asuinkiinteistön piilevästä virheestä

Abstract

Tutkielmassa tarkastellaan myyjän vastuuta asunnon ja asuinkiinteistön piilevästä virheestä sekä mahdollisuuksia rajoittaa tätä vastuuta vastuunrajoitusehdoilla. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää, millä edellytyksillä myyjä vastaa kaupanteon jälkeen ilmenneestä piilevästä virheestä ja millä edellytyksillä vastuuta voidaan pätevästi rajoittaa asunto- ja kiinteistökaupassa. Tutkielma keskittyy yksityishenkilöiden välisiin käytetyn asunnon ja asuinkiinteistön kauppoihin.

Tutkimusmenetelmänä käytetään lainoppia eli oikeusdogmaattista tutkimusmenetelmää. Tutkielmassa tulkitaan ja systematisoidaan voimassa olevaa oikeutta, erityisesti asuntokauppalain ja maakaaren piilevää virhettä sekä vastuunrajoittamista koskevia säännöksiä. Keskeisinä lähteinä säännösten tulkinnassa käytetään lakien lisäksi esitöitä, korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä sekä oikeuskirjallisuutta.

Tutkielmassa havaitaan, että myyjän vastuu piilevistä virheistä on asunto- ja kiinteistökaupassa lähtökohtaisesti laaja, mutta virheen tulee olla merkittävä. Tutkimus osoittaa, että piilevän virheen vastuun arvioinnissa korostuu virheen merkittävyys suhteessa ostajan perusteltuihin odotuksiin. Vastuunrajoitusehtojen osalta tutkimuksessa käy ilmi, että lainsäädännön mukaan myyjän virhevastuuta asunnon tai asuinkiinteistön virheestä voidaan rajoittaa sopimuksin vain riittävän yksilöidyillä ja selkeillä vastuunrajoitusehdoilla. Tutkimus osoittaa, että piilevien virheiden osalta yksilöintivaatimus aiheuttaa kuitenkin tulkinnallisia ongelmia säännösten tulkinnanvaraisuuden vuoksi. Yksilöintivaatimusta on tulkittu oikeuskäytännössä vanhastaan tiukasti ja sekä oikeuskäytännössä että -kirjallisuudessa on edellytetty vastuunrajoitusehdolta tarkkaa virhekohtaista yksilöintiä. Tarkka virhekohtainen yksilöinti ei ole piilevissä virheissä käytännössä mahdollista, koska virhe ei ole kaupantekohetkellä myyjänkään tiedossa.

Tutkimuksen keskeisimpänä johtopäätöksenä havaitaan vastuunrajoitusehtojen osalta, että myös laajat vastuunrajoitusehdot voivat tietyin edellytyksin olla päteviä, mikäli ne ovat riittävän täsmällisiä ja yksiselitteisiä. Keskeistä on virhekohtaisen yksilöinnin sijaan se, että ostaja on ymmärtänyt ehdon ja voinut arvioida sen vaikutuksen kauppahintaan. Näin ollen vastuun rajoittaminen myös piilevistä virheistä on asuntokauppalain ja maakaaren mukaan mahdollista.